202011.24
0
1

Schriftelijkheidsvereiste geldt niet bij verkoop woonhuis door particulier aan vastgoedhandelaar

Schriftelijkheidsvereiste

Art. 7:2 BW bepaalt dat in geval van de koop van een woning door een particuliere koper, die niet handelt in de uitoefening van een bedrijf of beroep (=consument), deze overeenkomst schriftelijk – middels een koopakte – dient te zijn aangegaan. Dit schriftelijkheidsvereiste is in de wet opgenomen om de consument-koper te beschermen. Zolang er geen koopovereenkomst voor akkoord is ondertekend is er volgens de wet geen koopovereenkomst.

De Hoge Raad heeft reeds in 2011 uitgemaakt (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) dat de wettelijke eis van schriftelijke vastlegging van de overeenkomst bij koop door een particulier, tevens strekt ter bescherming van de particuliere verkoper.

Bij arrest van 20 oktober jl. heeft het Hof Amsterdam evenwel geoordeeld dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt bij de verkoop van een woonhuis door een particulier aan een vastgoedhandelaar (geen consument).

In de onderhavige zaak had de verkoper zijn woonhuis te koop aangeboden via een formulier op de website van vastgoedhandelaar VDN, een op- en verkoper van woningen. VDN heeft toen op papier  een bod gedaan, waarmee verkopers via WhatsApp hebben ingestemd. Kort daarna liet de bank van verkopers weten niet te willen meewerken aan de beoogde wijze van verkoop. Verkopers hebben toen laten weten af te zien van de koop, stellende dat er nog geen koopovereenkomst was met een beroep op het schriftelijkheidsvereiste. Kort daarna is de woning verkocht aan een derde partij. Op haar beurt heeft VDN toen de “koopovereenkomst” (VDN vond dat er wel een koopovereenkomst tot stand was gekomen) ontbonden en aanspraak gemaakt op schadevergoeding.

Zowel rechtbank als hof zijn van oordeel dat het schriftelijkheidsvereiste hier niet geldt en er wel een perfecte koopovereenkomst tussen verkoper en vastgoedhandelaar tot stand is gekomen, zodat de verkoper uiteindelijk gehouden was een (gematigde) schadevergoeding van EUR 12.000,00 aan de vastgoedhandelaar te betalen.  

Met betrekking tot het schriftelijkheidsvereiste overweegt het Hof onder meer:

De enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel tot invoering van het schriftelijkheidsvereiste is uitdrukkelijk van gedachten gewisseld over de wenselijkheid van bescherming van de particuliere verkoper. In antwoord op vragen heeft de minister hierover het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10):

De behoefte van de consument-verkoper van een woning aan bescherming is veel kleiner dan die van de consument-koper van een woning. De verkoper zal doorgaans minder behoefte hebben aan het raadplegen van deskundigen dan de koper, omdat de verkoper beter dan de koper op de hoogte is van de toestand van de woning, zowel in juridisch als in feitelijk opzicht. Voor zover de verkoper (…) wel de behoefte aan deskundigenraadpleging mocht hebben, kan hij zulks reeds doen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Een door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe acht ik niet noodzakelijk.

Conclusie

Krachtens artikel 7:2 BW kan een particuliere koper zich erop beroepen dat bij het ontbreken van een koopakte er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens de Hoge Raad  geldt dit schriftelijkheidsvereiste ook indien mondelinge overeenstemming is bereikt  over de verkoop van een woning door een particuliere verkoper aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opstellen en ondertekenen van een koopakte.

Art. 7:2 BW is evenwel niet van toepassing, indien we te maken hebben met een zakelijke koper en het Hof Amsterdam heeft in eerder genoemd arrest geoordeeld dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt voor een transactie tussen een consument-verkoper en een professionele vastgoedhandelaar (zakelijke koper), daar artikel 7:2 BW hier niet geldt en er ook geen andere wettelijke aanknopingspunten zijn om deze consument verkoper te beschermen.

Gerbrand Osinga, 24 november 2020

Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs. 



Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *