202102.25
0
7

Makelaars opgelet: stel verkoopinformatie van woningen zorgvuldig samen!

Eind vorig jaar heeft het Gerechtshof Den Haag een uitspraak gewezen, waarin zij zich heeft uitgelaten over de vraag welke waarde een koper mag hechten aan verkoopinformatie bij de uitleg van een koopovereenkomst.

Koper in kwestie sloot in 2011 een koop-/aannemingsovereenkomst met een rechtsvoorganger van Woningbouwcorporatie Staedion inzake een woning met berging in de – nog te realiseren – Couperustoren te Den Haag.

Voorafgaand aan deze koop is dit nieuwbouwproject aangeprezen via een verkoopbrochure en website. Hier stond onder meer vermeld dat de toren zal bestaan uit koop appartementen en huurappartementen voor de vrije sector (=niet sociale verhuur). In de brochure zijn voorbehouden opgenomen ten aanzien van de juistheid en volledigheid van de verstrekte info.

De woning en berging zijn op 6 maart 2013 aan Koper geleverd.

Eind 2015 stelde koper vast dat vier appartementen te huur worden aangeboden in de sociale sector. Koper merkte dit aan als een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en stelde Verkoper aansprakelijk voor vergoeding van de waardedaling van zijn appartement.

Verkoper gaf aan dat dit onbedoeld was gebeurd en zegde toe verder geen woningen meer te zullen huren beneden de liberalisatiegrens.

Koper nam hier geen genoegen mee en startte een gerechtelijke procedure bij de rechtbank Den Haag. Hierin stelde Koper onder meer dat aan de verkoopbrochure en koopovereenkomst het recht kan worden ontleend dat in de toren geen woningen worden verhuurd in de sociale sector. Daarbij komt het neer op de uitleg van de koopovereenkomst en de betekenis van de verkoopinfo. Voorts speelt mede een rol welk belang moet worden gehecht aan de voorbehouden in de verkoopinformatie.

De rechtbank wijst de vorderingen van koper af overwegende dat in de koopovereenkomst niets is opgenomen over de wijze waarop verkoper de huurappartementen dient te verhuren. De verkoopinformatie bevat ondubbelzinnig geformuleerde voorbehouden ten aanzien van de juistheid en compleetheid van de informatie. De daarin opgenomen informatie is niet meer dan een indicatie voor de indeling van de uiteindelijk te realiseren woontoren, waarbij de verstrekte informatie geldt als de intentie van de verkoper om de huurappartementen in de vrije sector te verhuren. Die intentie houdt geen verplichting jegens de koper in om de appartementen alleen in de vrije sector te verhuren, laat staan een garantie dat zij dat zal doen. 

In hoger beroep komt het Hof Den Haag evenwel tot een andere conclusie dan de rechtbank.

Volgens het hof heeft verkoopinformatie in het algemeen een “wervend” karakter, bedoeld om potentiële kopers te informeren en tot aankoop te bewegen. De informatie dient daarom met zorg te zijn samengesteld, in het bijzonder wanneer het gaat om informatie waarvan verkoper moet begrijpen dat die voor belangstellende kopers bij hun aankoopbeslissing van belang kan zijn.

Van een garantie is evenwel geen sprake, aldus het Hof. Niet alleen is de informatie over de huurwoningen niet als garantie geformuleerd, maar betreft het een algemene indicatie met betrekking tot de samenstelling van de woningen in het complex, maar bovendien bevat de verkoopinformatie ruim geformuleerde voorbehouden, die duidelijk maken dat aan de verkoopinformatie geen doorslaggevend gewicht toekomt. Bovendien is in de koopovereenkomst zelf niets over een garantie opgenomen.

Dit laat echter onverlet dat verkoper met de verkoopinformatie een bepaalde verwachting omtrent de Couperustoren heeft gewekt, die weliswaar niet mee brengt dat verkoper hiervoor moet instaan, maar waaruit wel volgt dat zij zich ervoor moet inspannen om de huurappartementen in de vrije sector te verhuren. Verkoper heeft ook niet betwist dat dit haar streven is, maar dat onbedoeld enkele appartementen sociaal zijn verhuurd. In dat kader acht het hof de minder verstrekkende veroordeling tot nakoming van die inspanningsverplichting wel toewijsbaar.

Nu slechts enkele van de 82 huurwoningen onder de liberalisatiegrens zijn verhuurd, mede omdat dit onbedoeld zou zijn gebeurd, meent het Hof dat van een schending door verkoper van de op haar rustende inspanningsverplichting geen sprake is. Om die reden alleen al is voor schadevergoeding hier geen ruimte.  

Uit deze uitspraak volgt dat voorafgaande verkoopinformatie niet snel als een garantie zal worden aangemerkt, maar er wel toe kan leiden dat verkoper een bepaalde inspanningsverplichting ten aanzien van eventuele gewekte verwachtingen (zoals hier de verhuur voor de vrije sector)t om toezeggingen na te komen. Wordt die inspanningsverplichting niet nagekomen, dan kan verkoper aansprakelijk zijn voor door Koper geleden schade.

Gerbrand Osinga, 25 februari 2021

Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *