202103.25
0
0

NOW niet, TVL wel bij vaststelling omzet

Eerder besprak ik al twee bodemzaken waarin huurvermindering wegens de coronacrisis centraal stond. De blogs kunt u hier vinden: “Huurkorting wegens coronacrisis in bodemzaak” en “De coronacrisis: tegenvaller gelijkelijk verdelen?” Uit die uitspraken blijkt onder meer dat als het omzetverlies vaststaat ten gevolge van de coronacrisis en door huurder inzicht is verschaft in de objectieve omzetcijfers over het  voorgaande jaar, de rechter vaak overgaat tot huurprijsvermindering. In deze uitspraken werd zijdelings aandacht besteed aan de financiële steun die huurder van overheidswege had ontvangen. In de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 9 maart 2021 laat de kantonrechter zich expliciet uit over de rol van de NOW en TVL bij bepaling van de omzet in verband met  toekenning van huurvermindering.

Huurder vorderde in deze zaak huurkorting over de periode dat het gehuurde niet of beperkt  kon worden gebruikt. Ten grondslag aan deze vordering ligt de COVID – 19 pandemie, die – mede door toedoen van  de van overheidswege genomen maatregelen –  de omzet  tot vrijwel nihil deed kelderen. Dit betreft een uitzonderlijke situatie die een wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW rechtvaardigt alsmede een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst voor wat betreft de huurprijs, aldus de huurder.

Net als in veel voorgaande uitspraken oordeelde deze kantonrechter dat de coronacrisis een beroep op onvoorziene omstandigheden rechtvaardigt. De prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) zijn hierdoor uit balans geraakt en verhuurder mag dan ook niet verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd van kracht blijft.

In dat geval rust er in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. Nu dat niet is gelukt, hakt de kantonrechter de knoop door.

Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis dient deze tegenvaller in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld. Volgens de kantonrechter dient de te wijzigen huurprijs  te worden berekend volgens de rekenformule:

“oorspronkelijke huurprijs – % omzetdaling als gevolg van de coronacrisis : 2 = gewijzigde huurprijs”.

Huurder was in dit geval gehouden inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en het jaar ervoor inzichtelijk. Dit inzicht heeft huurder gegeven door overlegging van een financieel rapport, waaruit volgt dat haar omzet in 2020 met 75% is afgenomen.

De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat bij de bepaling van de omzet, anders dan door verhuurder bepleit, de verkregen Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing dient te worden gelaten. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen: “Deze tegemoetkoming maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken. Dit deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.”

Kortom: de kantonrechter oordeelt dat financiële steun vanuit de overheid in verband met de coronacrisis enkel en alleen meetelt in de vaststelling van de omzet indien de steun direct verband houdt met de huur. Dat is ergens wel opmerkelijk te noemen, maar ook wel zo praktisch. Weliswaar is de NOW ook “omzet”, maar betreft dit enkel een tegemoetkoming voor de loonkosten, zodat die posten 1 op 1 wegvallen. Blijft over de TVL, waarin mede een tegemoetkoming voor de verschuldigde huur is opgenomen.

In de onderhavige zaak had de huurder de volledige TVL bij de omzet opgeteld. De kantonrechter is evenwel van oordeel dat enkel het deel van de TVL dat verband houdt met de huur bij de omzet moet worden betrokken. Nu de rechter niet kon vaststellen welk deel van de TVL aan de huur was gerelateerd, was zij genoodzaakt de volledige TVL bij de omzet op te tellen.

Toos Verbaas, 25 maart 2021

Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *