202105.11
0
2

Over verjaring en de grond van de buurman

Grensgeschillen tussen buren zijn aan de orde van de dag. Niet zelden blijkt grond die al jarenlang in gebruik is bij de ene buur op basis van kadastergegevens te behoren tot de grond van de andere buur. Hoe triviaal zo’n kwestie op het eerste gezicht mag lijken, er gaat een aantal fundamentele rechtsbeginselen achter schuil. Het blijkt dat ook de rechterlijke macht zich hier af en toe in vergist. In deze blog het juridische kader. In een volgende blog een beschouwing hoe daarmee in de rechtspraak wordt omgegaan.

Kadaster niet doorslaggevend

Het kadaster bevat kadastrale grenzen, maar die zijn niet altijd hetzelfde als de “echte” eigendomsgrenzen. Bijvoorbeeld in het geval grond is verkocht als ‘gedeeltelijk’ kadastraal perceel, als de feitelijke erfgrens (een hek bijvoorbeeld) niet overeenkomt met de kadastrale grens, of een kadastrale grens niet juist is geregistreerd. Dan moet worden gekeken naar de koopovereenkomst of de notariële akte van levering zelf. Het is vaak een hele klus om uit te puzzelen waar de ‘echte’ grens ligt. Van groot belang daarbij is dat de beschrijving van het perceel, de maten en oppervlakte en, als het even kan, een bijgevoegde tekening zo precies mogelijk worden opgenomen.

Verjaring vereist “bezit”

Als blijkt dat de feitelijke grens niet klopt met de kadastrale grens, kan op grond van de wet “de bezitter” door tijdsverloop (verjaring) eigenaar worden, ook al heeft hij die grond niet op reguliere wijze verworven. Om als bezitter te kunnen gelden, moet de bezitter de onroerende zaak (de grond) voor zichzelf houden. Dat betekent dat hij zich naar buiten toe gedraagt als de enige en ware rechthebbende op die grond. Dit moet duidelijk kenbaar zijn, met name ten opzichte van de buur die eigenlijk de rechthebbende is. Bij grond kan bezit blijken uit bijvoorbeeld het plaatsen van een erfscheiding, bebouwing, beplanting met gewassen, het plaatsen van borden “Verboden Toegang” enz.

Bezitter te goeder trouw of te kwader trouw

Op grond van art. 3:99 BW is de verjaringstermijn voor een bezitter “te goeder trouw” 10 jaar (zgn. verkrijgende verjaring). Bij onroerende zaken (registergoederen) is sprake van goede trouw als de bezitter (de niet-eigenaar) zich redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen. Daarvan is over het algemeen sprake als het register (het kadaster) klopte met hetgeen de bezitter meende te hebben verkregen, maar het kadaster achteraf toch niet klopt (en de bezitter dat niet al wist). Dat kan bijvoorbeeld ook zo zijn als de bezitter niet wist dat er iets schortte aan de notariële akte. Veel vaker echter klopt het kadaster wel en is er ook niets mis met de akte. Dan heeft de bezitter grond in bezit waarvan hij had kunnen weten (of soms gewoonweg ook wist) dat die grond aan een ander toebehoort. Dat had hij immers in het kadaster zo kunnen nazien. Het meetpunt voor de “goede trouw” ligt bij het moment van verkrijgen van het bezit. Als daarna sprake is van (alsnog) “kwade trouw” (de buur weet dan dus dat het niet goed zit) dan blijft toch de termijn van 10 jaar gelden.

Als er sprake is van kwade trouw kan er ook verjaring zijn: art. 3:105 BW zegt namelijk dat de bezitter te kwader trouw de eigendom verkrijgt op het moment dat de rechtsvordering tot ongedaanmaking van dat (in wezen onrechtmatige) bezit is verjaard. Die termijn is 20 jaar (zgn. extinctieve verjaring). Door voltooiing van de 10 of 20-jaars termijn gaat de eigendom over naar de bezitter. Die kan vanaf dat moment de eigendom laten registreren op zijn naam.

Stuiten van een verjaringstermijn

Uiteraard kan een nog niet voltooide verjaringstermijn worden gestuit. Door het instellen van een eis (bij de rechter) stopt de verjaringstermijn. Een enkel briefje aan de buur is daarvoor dus niet genoeg.

Voortzetting van verjaringstermijn door rechtsopvolgers

Wat nu als gedurende een lopende verjaringstermijn het bezit van de grond (door de niet-eigenaar) aan een opvolgende bezitter (ook niet-eigenaar dan dus) wordt overgedragen. Wat doet dat met de lopende verjaringstermijn?

Bij bezit te goeder trouw: de verjaringstermijn begint in de regel opnieuw. Een lopende termijn wordt alleen voortgezet door een rechtsopvolger als ook die te goeder trouw is. Als de rechtsopvolger wel te goeder trouw is maar zijn rechtsvoorganger was dat niet, dan begint de termijn van 10 jaar ook opnieuw te lopen. Maar de termijn van 20 jaar (de verjaring van de rechtsvordering tot ongedaanmaking, de extinctieve verjaring) loopt wel gewoon door. De verjaring is voltooid als de rechtmatige eigenaar geen ongedaanmaking meer kan eisen. Dat is dus onafhankelijk van de vraag wie op dat moment de bezitter is en of deze te goeder of te kwader trouw is. Het is best denkbaar dat het bezit (te kwader trouw) van die grond in die 20 jaar in diverse handen is overgaan. Ook is het denkbaar dat de ware rechthebbende zijn eigendom heeft overgedragen. De verjaring loopt desondanks gewoon door, te rekenen vanaf het moment dat voor het eerst de ongedaanmaking kon worden geëist door de toenmalige eigenaar. Met andere woorden: als al meer dan 20 jaar ongedaanmaking kon worden geëist, maar dat niet is gebeurd, dan gaat de eigendom over naar de persoon die op dat moment als “bezitter” moet worden gezien.

In een volgende blog ga ik in op wat jurisprudentie die mij de laatste tijd is opgevallen binnen dit onderwerp. Daarin speelt met name de vraag een rol hoe je bepaalt wie vanaf welk moment de bezitter van de grond is en aan welke uiterlijke kenmerken je dat moet afleiden.

Ronald Hogewind, 11 mei 2021

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *