De laatste tijd buigen rechters zich op verzoek van een partij, maar nog vaker ambtshalve veelvuldig over de juridische houdbaarheid van diverse bedingen (m.b.t. huurverhoging, rente, servicekosten etc.) in huurcontracten betreffende woonruimte. Zo toetsen rechters met toepassing van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten met haar bijbehorende zogenaamde ‘blauwe lijst’ van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn of daadwerkelijk sprake is van een “oneerlijk beding”. Is dat het geval, dan ligt vernietiging van het “oneerlijke beding” op de loer, met als gevolg dat het beding tussen partijen geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat kan leiden tot serieuze nadelige financiële consequenties voor verhuurder.
Onlangs toetste de rechtbank Rotterdam – in een verstekzaak – ambtshalve een huurprijswijzigingsbepaling (huurverhoging volgens CPI + maximaal opslag 3%) en oordeelde dat deze bepaling oneerlijk is, met als gevolg dat alle huurverhogingen (met terugwerkende kracht) waren komen te vervallen en dat de aanvangshuurprijs is blijven gelden. Een overweging van de kantonrechter uit die uitspraak die de moeite waard is te citeren betreft:
“2.8 De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de rechter geen andere mogelijke uitkomst. Het Hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.”
Of er écht geen andere mogelijke uitkomst bestaat valt namelijk nog maar te bezien. Immers, op initiatief van de rechtbank Amsterdam liggen vanaf eind vorig jaar 6 prejudiciële vragen ter beoordeling bij de Hoge Raad voor met betrekking tot deze materie. Kort gezegd wordt gevraagd of het huurverhogingsbeding als oneerlijk is aan te merken en welke maatstaven of gezichtspunten bij de beoordeling daarvan van belang zij en verder hebben zij betrekking op de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een ‘oneerlijk’ huurverhogingsbeding. Het betreft de volgende vragen, ontleend aan de website van de Rechtspraak:
Vraag 1A: Kan een huurverhogingsbeding in een huurovereenkomst dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk beding en wat zijn de bij de beoordeling daarvan toe te passen maatstaven, althans welke gezichtspunten zijn daarbij van belang?
Vraag 1B: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling of in een verhoging op een objectieve grond zoals een prijsindexcijfer en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert.
Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
Wanneer de Hoge Raad met haar oordeel komt, is onbekend. We wachten af en komen weer in de lucht zodra er nieuws is.
Door Toos Verbaas
