De woningnood in Nederland is groot. Creatieve oplossingen zijn daarom meer dan welkom, en één daarvan is optoppen. Hiermee bedoelen we het bouwen van een extra verdieping op een appartementencomplex, bijvoorbeeld voor extra woonruimte of nieuwe appartementen. Maar wat klinkt als een slimme oplossing, blijkt juridisch gezien een stuk complexer dan men vaak denkt. Als vastgoedadvocaten krijgen wij steeds vaker vragen over de mogelijkheden en problemen hiervan. In deze blog neem ik u – zonder juridisch jargon – mee door de belangrijkste aandachtspunten.
Wat is optoppen precies?
Stelt u zich een appartementencomplex voor met een plat dak. Dat dak biedt in theorie ruimte om nog een extra verdieping te bouwen. Die extra verdieping kan gebruikt worden om bestaande appartementen groter te maken of om nieuwe appartementen toe te voegen. Dit noemen we ‘optoppen’ of ‘dakopbouw’. Een duurzame oplossing? Absoluut. Maar juridisch gezien raakt een optopping aan de kern van het appartementsrecht.
Waarom is optoppen juridisch zo ingewikkeld?
Bij een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten, zit de eigendom iets anders in elkaar dan bij een gewoon gebouw. Elk appartementseigenaar heeft namelijk niet een los stuk eigendom, maar een aandeel in de gezamenlijke eigendom van het hele gebouw, met daarbij een exclusief gebruiksrecht voor zijn of haar eigen appartement (het zogeheten ‘privégedeelte’). Het dak is in zo’n geval meestal een gemeenschappelijk gedeelte, en daar mag u niet zomaar iets op bouwen.
Kan ik dan niet gewoon met toestemming door de vereniging van eigenaars een dakopbouw realiseren?
Nee, dat is niet genoeg. Het belangrijkste uitgangspunt is: de splitsingsakte dient aangepast te worden. Deze akte is het juridische fundament van het pand en bepaalt wie welk recht heeft. Zonder aanpassing van deze akte, is een dakopbouw niet rechtsgeldig te realiseren, zelfs niet als de VvE haar goedkeuring geeft. Sterker nog: een VvE mag geen toestemming geven voor een dakopbouw als de akte niet eerst is aangepast. Doet zij dat toch, dan is die toestemming niet geldig.
Hoe wordt de splitsingsakte aangepast?
De wet kent hiervoor twee routes, ook wel ‘sporen’ genoemd: – Spoor 1: Aanpassing van de akte met instemming van alle appartementseigenaars. – Spoor 2: Aanpassing met een 4/5e meerderheid in de VvE-vergadering. Op het eerste gezicht klinkt spoor 2 aantrekkelijker. Toch heeft de Hoge Raad (het hoogste rechtscollege) in het St. Martinushof-arrest bepaald dat spoor 2 niet mag worden gebruikt als er sprake is van een wijziging die meer is dan alleen ‘beheer’ van het pand. En dat is bij optoppen altijd het geval. Er verandert immers iets in de juridische structuur van het pand: er komen vierkante meters bij, nieuwe appartementen, andere stemverhoudingen, enzovoort. Kortom: alleen spoor 1 is mogelijk. En dat betekent: volledige goedkeuring van alle eigenaren.
Wat als het dak al is opgetopt zonder wijziging van de akte?
Dan bevindt u zich in een lastige situatie. Juridisch gezien is die nieuwe verdieping dan een gemeenschappelijk gedeelte, totdat de akte is aangepast. De eigenaar die de dakopbouw heeft gerealiseerd, heeft er dan eigenlijk geen exclusief recht op. Er zijn dan twee juridische mogelijkheden:
- Verzoek aan de rechter om een vervangende machtiging: als een paar eigenaren dwarsliggen, kan de rechter hen eventueel ‘overrulen’ als het verzoek redelijk is.
- Rechterlijk bevel: als het pand door de dakopbouw niet meer overeenkomt met wat in de splitsingsakte staat, kan de rechter een herziening van de akte opleggen. Beide routes zijn maatwerk en vereisen een goede voorbereiding en juridische begeleiding.
De rol van de vereniging van eigenaars
Hoewel de VvE de splitsingsakte niet kan wijzigen, speelt zij wel een belangrijke rol. Zij moet toestemming geven voor de bouwkundige ingreep, zoals bij iedere verbouwing aan het pand. De VvE mag daarbij voorwaarden stellen over bijvoorbeeld: – De uitstraling van het pand; – Kwaliteitseisen; – Aansprakelijkheid bij schade. Let op: deze toestemming mag pas gegeven worden als zeker is dat de akte ook zal worden gewijzigd. Anders is de toestemming ongeldig.
Conclusie: Optoppen kan een slimme en duurzame manier zijn om meer woonruimte te creëren.
Maar onderschat de juridische kant niet. U heeft volledige goedkeuring van alle appartementseigenaars nodig én de splitsingsakte dient aangepast te worden. Een meerderheid van stemmen binnen de VvE is niet voldoende. Doe het niet ‘even snel’ – daarmee loopt u risico op juridische procedures, hoge kosten en teleurstellingen. Heeft u plannen om te gaan optoppen, of wilt u als eigenaar of VvE weten waar u aan toe bent? Schakel dan altijd tijdig juridisch advies in. Dan weet u zeker dat u op solide juridische fundamenten bouwt.
Heeft u vragen of wilt u weten hoe dit voor uw situatie uitpakt? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.
