+31(0)30-3035560
Stationsplein 32 Utrecht 3511 ED
info@hyslegal.com
  • Home
  • Over HYS & Co.
  • Ons Team
    • Barbara Schuijlenburg
    • Gerbrand Osinga
    • Rob van Duivenboden
    • Ronald Hogewind
    • Toos Verbaas
    • Nina Saelmans
    • Michael Sweep
  • Specialismen
    • HYS in vastgoed
    • HYS in toga
    • HYS in bedrijf
  • Blog
  • Vacatures
  • Contact
  • Home
  • Over HYS & Co.
  • Ons Team
    • Barbara Schuijlenburg
    • Gerbrand Osinga
    • Rob van Duivenboden
    • Ronald Hogewind
    • Toos Verbaas
    • Nina Saelmans
    • Michael Sweep
  • Specialismen
    • HYS in vastgoed
    • HYS in toga
    • HYS in bedrijf
  • Blog
  • Vacatures
  • Contact
  • Home
  • Over HYS & Co.
  • Ons Team
    • Barbara Schuijlenburg
    • Gerbrand Osinga
    • Rob van Duivenboden
    • Ronald Hogewind
    • Toos Verbaas
    • Nina Saelmans
    • Michael Sweep
  • Specialismen
    • HYS in vastgoed
    • HYS in toga
    • HYS in bedrijf
  • Blog
  • Vacatures
  • Contact
  • Home
  • Over HYS & Co.
  • Ons Team
    • Barbara Schuijlenburg
    • Gerbrand Osinga
    • Rob van Duivenboden
    • Ronald Hogewind
    • Toos Verbaas
    • Nina Saelmans
    • Michael Sweep
  • Specialismen
    • HYS in vastgoed
    • HYS in toga
    • HYS in bedrijf
  • Blog
  • Vacatures
  • Contact
28 februari
bestemmingsplanerfpachthuisvestingswetmandeligheidomgevingsvergunningontzettingsvergunningpubliekrechtelijke regelingtweewegenleerzelfbouwkavel

Tweewegen leer in een smalle straat

p grond van de aloude ‘tweewegenleer’ moet de rechter beoordelen of een overheidslichaam een bevoegdheid naar civiel recht (meestal vanwege grondeigendom) mag gebruiken in afwijking van een publiekrechtelijke regeling, zoals een bestemmingsplan, omgevingsvergunning, huisvestingswet enz. enz. De kans dat privaatrecht en publiekrecht op deze wijze botsen, is in Amsterdam relatief groot. Daar bestaan namelijk twee stelsels voor het gebruik van de fysieke ruimte naast elkaar: het Amsterdamse erfpachtstelsel – gebaseerd op civiele recht – enerzijds, en alle publiekrechtelijke regels en bevoegdheden anderzijds. De toepassing van de tweewegenleer (ook wel de doorkruisingsleer genoemd) kwam onlangs weer eens langs bij een zaak bij de rechtbank Amsterdam. ECLI NL RBAMS 2022 7090. 

 

De gemeente Amsterdam heeft kavels in erfpacht uitgegeven ten behoeve van een zelfbouw project. Vier van de acht zelfbouwkavels grenzen aan een gezamenlijk te gebruiken (mandelig) binnenterrein. In de erfpachtvoorwaarden is opgenomen dat dit terrein bedoeld wordt als toegangsweg naar de kavels (waarvan eiser in deze procedure, hierna “de erfpachter” er 1 heeft gekocht) en voor 8 parkeerplaatsen, zijnde 2 parkeerplaatsen per aangrenzend perceel. In de onderhavige erfpachtakte is onder andere bepaald dat het perceel en de opstallen bestemd zijn tot één geschakelde eengezinswoning. De erfpachter had echter andere plannen: hij wil de woning omzetten naar drie kleinere huurwoningen. 

Een (publiekrechtelijke) omgevingsvergunning en omzettingsvergunning krijgt hij daarvoor wel, maar civielrechtelijke toestemming van de gemeente (als erfverpachter) niet. Volgens vaste rechtspraak betekent de publiekrechtelijke bevoegdheid om de drie zelfstandige woonruimten te bouwen, niet automatisch een privaatrechtelijke toezegging (ECLI:NL:HR:2009:BH7845 en ECLI:NL:HR:2012:BX0736). De gemeente constateert dat er door de toename van het aantal woningen niet meer aan de parkeervoorschriften kan worden voldaan, die bij erfpachtvoorwaarden zijn opgelegd. Er is in de smalle straat immers maar plaats voor 8 parkeerplaatsen en volgens de privaatrechtelijke norm zouden dat er 12 moeten worden. Dat kan dus niet, aldus de gemeente. 

De rechter moest eraan te pas komen om te beoordelen of de gemeente bij het gebruikmaken van de bevoegdheid als grondeigenares haar boekje te buiten was gegaan. Het leidt tot een klassieke toepassing van de tweewegenleer: de rechtbank toetst of de toepasselijke publiekrechtelijke regelingen op onaanvaardbare wijze door het onderhavige gebruik van het privaatrecht door de gemeente worden doorkruist. Dit is niet het geval, aldus de rechtbank. Als eerste constateert de rechtbank dat de publiekrechtelijke regelingen (de wetten en verordeningen op grond waarvan de omgevings- en omzettingsvergunning zijn verleend) geen verbod bevatten voor privaatrechtelijke regelingen. De gemeente mag het dus via het erfpachtcontract regelen. Vervolgens constateert de rechtbank dat in de publiekrechtelijke afweging het parkeren geen onderdeel van de afweging is, zodat die ruimte door het privaatrecht mag worden ingevuld. De gemeente mag dus de twee wegen bewandelen en krijgt dus haar gelijk. 

Lezenswaardig zijn ook de overwegingen van de rechtbank op grond waarvan de erfpachter ook ongelijk krijgt in zijn beroep op klassieke civielrechtelijke leerstukken als misbruik van bevoegdheid, onrechtmatige daad en strijd met de redelijkheid en billijkheid door de gemeente, als ook op zijn beroep op de (van oorsprong publiekrechtelijke maar sinds jaar en dag ook in het civielrecht voor overheden toepasselijke) beginselen van behoorlijk bestuur, in dit geval: vertrouwensbeginsel, gelijkheidsbeginsel, evenredigheidsbeginsel. De tegenvordering van de gemeente werd eveneens afgewezen: de erfpachter hoeft de woning niet om te bouwen tot weer slechts één woning. Volgens de rechtbank is hier van belang niet wat er is gebouwd, maar wat het gebruik daarvan is. Dit leidt de rechtbank tot de – wat ons betreft in tijden van woningnood toch wat merkwaardige – constatering, dat de drie bouwkundig gescheiden woningen, ook best door één huishouden kunnen worden bewoond….  

 

Door Gerbrand Osinga en Yafet Sebhatu

erfpacht huisvestingswet mandeligheid omgevingsvergunning ontzettingsvergunning tweewegenleer zelfbouwkavel
hyslegal hyslegal
Scheiding bed en baan arbeidsmigrantenScheiding bed en baan arbeidsmigranten

Related Posts

28 februari
bestemmingsplanerfpachthuisvestingswetmandeligheidomgevingsvergunningontzettingsvergunningpubliekrechtelijke regelingtweewegenleerzelfbouwkavel
Tweewegen leer in een smalle straat
Read More

Nieuwste items

  • Tweewegen leer in een smalle straat28 februari 2023
  • Scheiding bed en baan arbeidsmigranten28 februari 2023
  • Kopers niet geïnformeerd dat permanente bewoning niet mag23 februari 2023
  • Pas op voor Japanse duizendknoop bij koop van onroerend goed19 januari 2023
  • Didam-arrest gaat ook op bij (tijdelijke) verhuur19 januari 2023
  • De berekening huurindexering bedrijfsruimte leidt dit jaar tot onbillijke resultaten!9 januari 2023
  • Voorbehoud RvC maken? Kan je ook in je staart bijten!1 december 2022
  • Prijsstijgingen in de bouw als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Wie betaalt de rekening?1 december 2022
  • Stikstof en positieve weigering. Positieve weigering van een natuurvergunning geeft evenveel rechten als een verleende natuurvergunning1 december 2022
  • Woningcorporatie ‘enige serieuze gegadigde’ bij verkoop perceel grond door gemeente21 september 2022

Categorieën

  • Aanneming
  • Afwezigheidseis
  • arbeids- en huurcontracten
  • arbeidsmigranten
  • Banking
  • bedrijfsruimtes
  • bestemmingsplan
  • Bestuursrecht
  • Bouwprojecten
  • Bouwrecht
  • Contracten
  • CPI
  • Didam-arrest
  • discriminatie
  • erfpacht
  • Fundering
  • Geen categorie
  • Gemeentewet
  • Hoge Raad
  • huisvestingswet
  • Huurindexering
  • Huurrecht
  • Japanse Duizendknoop
  • keurmerken
  • Koopovereenkomst
  • mandeligheid
  • Mededelingsplicht
  • Oekraïne
  • omgevingsvergunning
  • Ondernemersrisico
  • Onderzoeksplicht
  • ontzettingsvergunning
  • Oorlog
  • Prijsstijgingen
  • publiekrechtelijke regeling
  • Recreatiepark
  • RvC
  • Spoedappel
  • Standard
  • Stikstof
  • strategy
  • tweewegenleer
  • UBO
  • uitzendbureau
  • Vastgoed
  • Vergunning
  • vergunningen
  • verhuurderschap
  • Verkoop
  • Woningcorporaties
  • Woningschade
  • zelfbouwkavel

Contact

Stationsplein 32
3511 ED Utrecht
+31(0)30-3035560
info@hyslegal.com

Documenten

algemene voorwaarden
klachtenregeling
privacy statement

© 2022 HYS & Co. Advocaten

This website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Cookie SettingsAccept
Privacy & Cookies Policy

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may affect your browsing experience.
Necessary
Altijd ingeschakeld
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. These cookies ensure basic functionalities and security features of the website, anonymously.
CookieDuurOmschrijving
cookielawinfo-checkbox-analytics11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics".
cookielawinfo-checkbox-functional11 monthsThe cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional".
cookielawinfo-checkbox-necessary11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary".
cookielawinfo-checkbox-others11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Other.
cookielawinfo-checkbox-performance11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance".
viewed_cookie_policy11 monthsThe cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data.
Functional
Functional cookies help to perform certain functionalities like sharing the content of the website on social media platforms, collect feedbacks, and other third-party features.
Performance
Performance cookies are used to understand and analyze the key performance indexes of the website which helps in delivering a better user experience for the visitors.
Analytics
Analytical cookies are used to understand how visitors interact with the website. These cookies help provide information on metrics the number of visitors, bounce rate, traffic source, etc.
Advertisement
Advertisement cookies are used to provide visitors with relevant ads and marketing campaigns. These cookies track visitors across websites and collect information to provide customized ads.
Others
Other uncategorized cookies are those that are being analyzed and have not been classified into a category as yet.
OPSLAAN & ACCEPTEREN