Er is weer een uitspraak verschenen over sancties die de verhuurder heeft tegen illegale onderverhuur. Deze uitspraak van het Hof Amsterdam ging over onderverhuur ten behoeve van bed & breakfast en de verplichting van de huurder om de daarmee verkregen inkomsten af te dragen.
Op de huurovereenkomst in kwestie waren de algemene bepalingen ROZ (versie 2003) van toepassing. In artikel 1.4. van deze algemene bepalingen is bepaald dat de huurder alle uit onderverhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen.
In deze casus huurde de huurder een bovenwoning van drie woonlagen en de benedenwoning van twee woonlagen. De huurprijs bedroeg EUR 6.000 per maand. In het huurcontract was afgesproken dat huurder de benedenverdieping incidenteel en enkel in het weekend mocht gebruiken voor een bed & breakfast (B&B). De verhuurder had daar nog nadere voorwaarden aan gesteld, onder meer een maximale capaciteit van twee kamers en vier bedden en dat er maximaal vier gasten tegelijk mochten worden ontvangen.
Vervolgens overtreedt huurder de hierover gemaakte afspraken doordat hij ook de bovenwoning onderverhuurt en de benedenwoning meer dan incidenteel onderverhuurt, ook buiten de weekenden. Verhuurder vordert betaling van huurder van een bedrag van circa EUR 128.000 op grond van artikel 1.4 van de algemene bepalingen ROZ 2003.
Huurder meent dat artikel 1.4 een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG. Het Hof wijst dit verweer af. De huurder is niet als consument aan te merken omdat de verhuur voor bed & breakfast als bedrijfsactiviteit worden aangemerkt, aldus het Hof.
Ook het verweer van huurder dat artikel 1.4 een onredelijk bezwarend beding (art. 6:233 BW) is, wordt afgewezen. De argumentatie van het Hof komt erop neer dat artikel 1.4 niet onredelijk bezwarend is omdat de huurder door afdracht van de verkregen inkomsten niet slechter af is dan wanneer hij zijn verplichtingen uit de overeenkomst netjes was nagekomen.
Omdat de mogelijkheid van B&B in het huurcontract is opgenomen oordeelt het Hof dat huurder alleen de “verboden” inkomsten dient af te dragen. Dit resulteert uiteindelijk erin dat – na aftrek van diverse kosten waardoor in feite de winst overblijft – de huurder een bedrag van EUR 30.000 aan verhuurder moest betalen, wat in deze zaak neerkwam op 5 maanden huur.
Overigens wordt in het nieuwe en veelgebruikte ROZ model huurovereenkomst woonruimte 2017 niet meer gesproken over afdracht van alle verkregen inkomsten, maar dient de huurder die zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurt, de winst die hij uit deze onderverhuur heeft genoten aan verhuurder af te dragen.
Kortom, de illegale bijverdienste van de huurder wordt omgezet in een legale bijverdienste voor de verhuurder…
25/09/2019 Rob van Duivenboden
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief.
