e meeste huurcontracten in Nederland met betrekking tot bedrijfsruimte (zowel winkel-/horecaruimte etc. (290) als kantoor-/opslagruimte (230a)) bevatten een huurindexeringsclausule. Hierin is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van een vooraf overeengekomen prijsindexcijfer, meestal de Consumentenprijsindex (CPI). Het CPI is de maatstaf waarmee de jaarlijkse inflatie wordt gemeten.
Bij bedrijfsruimte is huurindexering (anders dan woonruimte) niet wettelijk geregeld. Eventuele afspraken over huurindexering moeten dus contractueel worden geregeld. In veel gevallen worden afspraken hieromtrent vastgelegd in een ROZ modelhuurovereenkomst.
Zo staat in artikel 20.1 van de algemene bepalingen van het ROZ huurcontract winkelruimte 2023 (laatste versie):
Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen aanpassing van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De aangepaste huurprijs wordt berekend volgens de formule: de aangepaste huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
De gemiddelde jaarmutatie CPI (procentuele mutatie ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder) lag van 2000 tot en met 2021 ergens tussen de 0,3 en 4,1%. De gemiddelde jaarmutatie over 2022 is op 10% uitgekomen, met uitschieters in september en oktober 2022 van respectievelijk 14,5 en 14,3%.
Hoe kan het nu dat de CPI in 2022 zo enorm is gestegen?
Met name door de oorlog in Oekraïne zijn de prijzen van goederen en diensten enorm gestegen, waaronder die van voedingsmiddelen en energie. De CPI berekent de prijsontwikkeling van (bijna) alle goederen en diensten die de consument aanschaft. Vervolgens krijgt ieder product ook een gewicht (wegingsfactor) dat aangeeft hoe belangrijk dit product is in het consumptiepatroon van de gemiddelde Nederlander. De enorm gestegen prijzen van voedingsmiddelen en energie in combinatie met hun hoge wegingsfactor hebben gezorgd voor de ongekende stijging in 2022 van de CPI. Als energie en onbewerkte voedingsmiddelen niet worden meegerekend bedraagt de gemiddelde (verwachte) kerninflatie over 2022 ca. 5%.
Er zijn nu veel verhuurders, die stellen dat de indexeringsclausule tussen partijen in de huurovereenkomst is opgenomen om de inflatie bij te benen. Zij passen dan ook onverkort de standaard CPI berekening toe, zoals opgenomen in de huurovereenkomst.
Vraag is nu of dit terecht is. Zo nee, wat kan de huurder hier dan aan doen?
In de eerste plaats moet natuurlijk worden geprobeerd via onderling overleg de overeengekomen huurindexering – in ieder geval voor het komende jaar – aangepast te krijgen tot een redelijk percentage. Het lijkt ons redelijk bij de kerninflatie aan te haken.
Lukt dit niet, dan kan huurder zich mogelijk beroepen op het leerstuk van de “onvoorziene omstandigheden”. Weliswaar is door partijen een regeling in de huurovereenkomst getroffen om de huurprijs in de pas te laten lopen met de inflatie, maar aan het begin van 2022 is nooit kunnen voorzien dat de vaststelling van de prijsindexcijfers van energie en voedingsmiddelen, alsmede hun wegingsfactoren, tot een zodanige stijging van de CPI zou leiden, dat hierdoor de huren in 1 jaar tijd met meer dan 10% zouden stijgen. Dat is exorbitant vergeleken met de indexatiepercentages van de afgelopen 20 jaar. Het doel van indexatie is dat de verhuurder wordt gecompenseerd voor gestegen eigenaarslasten. De huidige huurprijsverhogingen schieten dat doel echter voorbij en hebben grote gevolgen voor de huurprijs gedurende de resterende huurjaren (zo staan ROZ contracten wel huurverhogingen toe, maar geen huurverlagingen). Als sprake is van onvoorziene omstandigheden, dan kan men proberen de overeengekomen inflatiecorrectie naar beneden bijgesteld te krijgen. Dit bijvoorbeeld tot een percentage van maximaal de kerninflatie.
Voorts kan de huurder mogelijk een beroep doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, in die zin dat een beroep van verhuurder op de overeengekomen indexeringsclausule in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter zal bij toepassing van dit criterium de nodige terughoudendheid betrachten. Wij vinden echter dat het onverkort indexeren van de huur iets onbillijks heeft. Het voelt nu alsof de huurder tweemaal voor de gestegen prijzen voor voedingsmiddelen en energie moet betalen.
Mocht u als huurder of verhuurder meer over dit onderwerp willen weten, aarzelt u dan niet om contact met ons kantoor op te nemen via 06-55172290.
