Een huurster van een monumentale woning in Amsterdam stapte naar de rechter omdat haar woning nog enkelglas had. Voor bijna 1800 euro per maand vond ze dat de verhuurder moest zorgen voor beter geïsoleerde ramen. De kantonrechter gaf haar gelijk: enkelglas werd gezien als een gebrek dat door verhuurder moest worden verholpen. Maar het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2024:619) denkt daar anders over. Dat oordeelt dat enkelglas in een monumentaal pand geen gebrek is en dus niet verplicht hoeft te worden vervangen.
De verhuurder voelde weinig voor het vervangen van al het glas. De klus kostte zo’n 35.000 euro en daar moest volgens hem een passende huurverhoging tegenover staan. De kantonrechter was dit niet met verhuurder eens: wat vroeger normaal was, zoals enkelglas, kan tegenwoordig best worden gezien als gebrek, zeker gezien het huidige comfort- en verduurzamingsniveau.
Niet hetzelfde comfort
In hoger beroep vernietigt het hof het vonnis van de kantonrechter. Volgens het hof mag je van een goed onderhouden rijksmonument uit 1665 niet hetzelfde comfort verwachten als van een moderne woning. Het feit dat in de loop der tijd al wel het comfort van de woning is aangepast, betekent nog niet dat de huidige bouwkundige normen ook voor dit pand gelden. Met andere woorden: dat dubbelglas technisch mogelijk is, betekent niet automatisch dat de huurder hier recht op heeft.
Belangrijk is ook hoe het hof naar maatschappelijke ontwikkelingen kijkt. De huurster en de kantonrechter wezen erop dat ongeveer tachtig procent van de verhuurde woningen inmiddels dubbelglas heeft. Toch zegt het hof: dan heeft dus ook nog een aanzienlijk deel enkelglas. Enkelglas is daarom nog steeds ‘niet ongebruikelijk’.
Monument? Geen energielabelplicht
De monumentale status is eveneens van belang. Monumentale panden passen volgens het hof niet goed in de algemene verduurzamingslijn en hebben bijvoorbeeld geen energielabelplicht. Strengere eisen aan isolatie zouden ook kunnen botsen met behoud van het historische karakter.
Wat betekent dit voor de vastgoedpraktijk? Voor verhuurders van monumenten is dit een geruststelling: ze zijn niet zonder meer verplicht om enkelglas te vervangen, ook niet bij hoge huren. Tegelijk is dit geen vrijbrief om niets te doen. Comfort en energiegebruik worden steeds belangrijker voor huurders, zeker in het hogere segment. Goede communicatie en duidelijke afspraken over eventuele verduurzamingsmaatregelen en daaraan verbondenhuurverhoging zijn essentieel.
En huurders dan?
Voor huurders en belangenorganisaties is deze uitspraak een tegenvaller. Huurdersplatform !Woon, dat de huurder steunde, wijst nu naar de wetgever en vraagt om een duidelijkere regel die enkelglas wel als gebrek aanmerkt. Tot die tijd blijft gelden: in monumentale panden ligt de lat voor comfort juridisch lager dan bij moderne woningen, ook al voelt dat soms anders in de praktijk.
Heeft u hierover vragen, aarzel dan niet om met ons contact op te nemen.
