202003.17
0
0

Q&A bouw- en vastgoedrecht inzake COVID-19

1. Heeft een aannemer recht op bouwtijdverlenging in geval van een UAV contract? 

Antwoord: als de reden waarom de aannemer niet op tijd kan nakomen in duidelijk verband staat met de maatregelen in het kader van Covid 19 / Corona, dan biedt par. 8 van de Uniforme Administratieve Voorwaarden (de UAV) een aantal bepalingen op grond waarvan de aannemer recht kan hebben op bouwtijdverlenging. Als er wordt gerekend in “werkbare werkdagen” dan kan het niet kunnen werken vanwege Covid 19 / Corona als een ‘onwerkbare’ dag worden gezien zodat deze dag niet wordt meegeteld. Als er in kalenderdagen of een vaste datum wordt gerekend, dan kan overmacht tot bouwtijdverlenging leiden, op voorwaarde dat het niet van de aannemer gevergd kan worden dat hij op het afgesproken moment oplevert. Als opdrachtgever en aannemer hierover van mening verschillen dan zal de rechter of arbiter uitkomst moeten bieden.  

2. Is dat ook zo als het een UAV GC contract is? 

Antwoord. De UAV GC bevatten een andere risicofilosofie dan de UAV: het risico ligt bij de aannemer tenzij de opdrachtgever dit risico expliciet op zich heeft genomen. Dat zal normaliter niet het geval zijn. Dat betekent dat de pandemie en de bijbehorende (overheids)maatregelen in de regel voor rekening en risico van de aannemer zullen komen. Maar ook hier kan de rechter overheen stappen als die gebruik wil maken van de correctiemogelijkheden op grond van de redelijkheid en billijkheid. 


3. In een aannemingsovereenkomst zijn boeteclausules opgenomen bij overschrijding van de bouwtijd. Zijn die ook geldig in geval van de Covid 19 / Corona pandemie? 

Antwoord. Boeteclausules zijn ofwel bedoeld tot aansporing tot nakoming (in dit geval tijdige oplevering) ofwel als een vorm van gefixeerde schadevergoeding. Boetes kunnen volgens de wet gematigd worden indien er sprake is van een onbillijk hoge boete ten opzichte van de benodigde prestatie. Dit is aan de rechter of arbiter. Deze gaan daar zeer terughoudend mee om: er wel sprake zijn van zeer grote discrepanties.  Daarbij zal ook meewegen of het gaat om een boete tot aansporing of een boete tot schadevergoeding. Als een aansporing sowieso niet kan bijdragen aan versnelling (omdat in dit geval de hele economie “op slot” zit, niet gewerkt kan/mag worden of leveranties niet kunnen plaatsvinden) dan verwachten wij dat een rechter of arbiter sneller geneigd is om boetes te matigen. 

4. Rente en/of aflossing op vastgoedfinanciering kan niet meer worden betaald vanwege teruglopende huurstromen omdat huurders niet meer betalen. Moet de bank meewerken aan een soepele regeling? 

Antwoord. Normaliter moet een geldlener altijd zijn rente en aflossing betalen. Overmacht of onvoorziene omstandigheden zijn over het algemeen niet van toepassing. Het is vervolgens wel de vraag welke middelen de bank heeft om betaling af te dwingen en of de bank daar gebruik van maakt. Dit hangt bijvoorbeeld af van de zekerheden die zijn afgesproken (bijv. Garantstellingen in persoon of van een holding). Wij verwachten dat banken zich bewust zullen zijn van de problematiek en van geval tot geval een oplossing zullen willen zoeken.  

5. Mag een aannemer meerkosten doorberekenen door de Covid 19/ Corona pandemie?  

Antwoord. Dat hangt ervan af welke voorwaarden zijn afgesproken. Als er geen specifieke set voorwaarden zijn afgesproken (bv. UAV of UAV GC) en ook de inhoud van het contract geen houvast biedt, dan geldt art. 7:753 BW. In geval van een kostenverhogende omstandigheid die niet aan de aannemer kan worden toegerekend en waarmee hij ook geen rekening had hoeven houden bij de bepaling van de prijs, dan heeft de aannemer recht op prijsaanpassing. Hij moet daarvoor dan wel naar de rechter of arbiter. De pandemie lijkt ons hiervan een duidelijk voorbeeld te kunnen zijn. Als er een oorzakelijk verband is. Het is de aannemer doorgaans niet toe te rekenen (tenzij er in het contract iets staat waaruit je kan concluderen dat een dergelijk risico voor hem is) en hij hoefde er in de prijs ook geen rekening mee te houden. Dit laatste kan natuurlijk weer anders zijn als de afspraak is gemaakt nadat al duidelijk was dat er een pandemie heerste en het ook in de logische lijn lag dat er maatregelen genomen zouden worden. Dan had de aannemer het kunnen inprijzen. Wel moet de aannemer altijd zo snel mogelijk waarschuwen als hij kostenverhogende omstandigheden ziet aankomen. De UAV regeling lijkt hier sterk op, met dien verstande dat er sprake moet zijn van een ‘aanzienlijke’ kostenverhoging. Die drempel ligt dus wat hoger. 

6. Er is sprake van een turnkey koopovereenkomst en het project is nu in aanbouw. In het contract is opgenomen dat alle risico’s tot aan de oplevering voor de verkoper zijn. In het contract is niets over overmacht opgenomen. Mag de verkoper kosten in rekening brengen omdat hij zijn inkoop van materiaal en personeel nu op een andere (duurdere) manier moet regelen? 

Antwoord: normaal gesproken niet. Een turnkey koop (of een turnkey aanneming) beoogt juist alle risico tot aan de oplevering bij de verkoper c.q. de opdrachtnemer te leggen. Vanuit die andere risicofilosofie, zal de verkoper c.q. de opdrachtnemer niet snel een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden of op bijbetaling wegens kostenverhoging kunnen doen. Het is echter altijd mogelijk dat de rechter op een contract ingrijpt op grond van de redelijkheid en billijkheid. Hoewel de rechter daar zeer terughoudend in moet zijn (de partijafspraken en contractsvrijheid staan immers voorop) kunnen wij ons wel voorstellen dat juist deze pandemie een reden kan zijn voor een rechter om een al te zwart /witte risicoverdeling te mitigeren. 

7. Aan een offerte zit een termijn waarbinnen de prijs gestand wordt gedaan. Kan de prijs worden aangepast, of kan de offerte worden ingetrokken, vanwege de gevolgen van Covid 19 / Corona pandemie? 

Antwoord. Ja, wij denken van wel. Een offerte is een aanbod dat nog geen overeenkomst oplevert totdat dit aanbod is geaccepteerd. Tot aan dat moment kan het nog worden ingetrokken. Dit is anders als er een termijn van gestanddoening is opgenomen, want binnen die termijn kan het aanbod in beginsel niet worden ingetrokken. Maar, het kan in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid om een offerte te accepteren voordat deze werd ingetrokken, dan wel de aanbieder te houden aan de termijn van gestanddoening, als intussen de pandemie is uitgebroken en de uitgevaardigde maatregelen evident de uitvoerbaarheid en/of de kosten nadelig beïnvloeden.  

Lees hier ons blog over COVID-19 en onze Q&A over huurrecht inzake COVID-19

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *