n Nederland is permanente bewoning op recreatieparken en/of campings in beginsel verboden. Er zijn evenwel uitzonderingen. Gemeenten mogen namelijk zelf bepalen hoe zij omgaan met permanente bewoning. Er zijn gemeenten waar het absoluut niet mag. Sommige gemeenten staan echter permanente bewoning onder voorwaarden toe of gedogen dit. Kopers van een kavel (met chalet) én (camper)parkeerplaats op recreatiepark Résidence Arcen Spa), die dachten dat zij op het park permanent mochten wonen, kwamen evenwel bedrogen uit, zo blijkt uit een recente uitspraak van het Hof Den Bosch.
Feiten
Kopers is na verkrijging van de kavel gebleken dat zij niet permanent mogen wonen op het park. Zo is in het bestemmingsplan bepaald dat op het recreatiepark een 120-dagen afwezigheidseis geldt, hetgeen met zich brengt dat permanente bewoning op het park niet is toegestaan. Kopers meenden evenwel dat zij hierover (opzettelijk) zijn misleid dan wel verkeerd zijn voorgelicht bij aanschaf van de kavels en stapten naar de rechter. In rechte hebben zij de vernietiging van de koopovereenkomsten ingeroepen en gedeeltelijke terugbetaling van de aankoopsommen gevorderd. In eerste aanleg kregen zij nul op het rekest. Vervolgens stelden zij beroep in bij het Hof Den Bosch.
Procedure Hof
Kopers hebben 11 grieven geformuleerd die – voor hier relevant – zijn terug te brengen tot twee onderwerpen 1) beroep op bedrog en 2) beroep op dwaling.
Bedrog
Het Hof heeft geoordeeld dat hier niet is voldaan aan de vereisten voor een geslaagd beroep op bedrog, in het bijzonder nu er geen “opzet” is aangetoond. Kopers hebben niet concreet onderbouwd dat Verkoper hen opzettelijk, dat wil zeggen willens en wetens heeft misleid, in die zin dat hij de afwezigheidseis (zie hiervoor) heeft verzwegen of zelfs heeft gezegd dat deze of een dergelijke eis niet geldt om Kopers ertoe te bewegen de in geschil zijnde overeenkomsten aan te gaan.
Dwaling
Naar het oordeel van het Hof is ook niet voldaan aan de vereisten voor dwaling. Kopers menen dat zij hebben gedwaald en Verkoper zich had uitgelaten dat er geen afwezigheidseis bestond, terwijl hij wist dat deze wel aanwezig was. Nu Verkoper bekend was met de afwezigheidseis, had het op zijn weg gelegen om Kopers te informeren over de mogelijkheid tot inschrijving in de Basisregistratie Personen van de gemeente Venlo, met de aantekening dat Kopers wel ten minste 120 dagen elders zouden moeten verblijven.
Het Hof stelt voorop dat de in geschil zijnde koopovereenkomsten dienen te worden bezien in het Camper Village concept, dat de eigenaar van het onderhavige recreatiepark in 2011 heeft geïntroduceerd.
Concept Camper Village
Citaat uit de uitspraak: “Camper Village beoogt te voorzien in de behoefte van mensen die gedurende het gehele jaar veel op reis zijn met de camper, maar die evenwel een ‘vaste woonplek’ er op na wensen te houden. Voor deze doelgroep biedt Camper Village de mogelijkheid van het verwerven van een kavel met daarop een chalet met camperparkeerplaats. Het concept van Camper Village is in samenwerking met de gemeente Venlo ontwikkeld. Het bijzondere daaraan is volgens Verkoper dat deze zogenaamde camperaars zich op het adres van de vakantiewoning mogen laten registreren in de Gemeente Basisadministratie van de gemeente Venlo. Dit volgt uit de brochure uit 2012 (als hiervoor geciteerd in rov. 9.1.2) en ook uit publicaties zoals in De Telegraaf in 2012.
Het concept houdt dus niet in dat eigenaren van een chalet die dat willen, permanent mogen wonen op het park. Dit is (juist) niet de doelgroep van het initiatief.”
(publiekrechtelijke) voorwaarden gebruik
Ten aanzien van de (publiekrechtelijke) voorwaarden om gebruik te maken van dit concept overweegt het Hof als volgt. De gemeente Venlo heeft weliswaar een formulier ontworpen voor bewoners van Résidence Arcen Spa die zich willen inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie waarin een aanwezigheidseis vermeld is (te weten, in een periode van 12 maanden minimaal 6 maanden en 1 dag verblijf), maar niet een afwezigheidseis. Dit is te verklaren doordat dit formulier is opgesteld om het bewoners mogelijk te maken zich in te schrijven. Het formulier geeft dus alleen de voorwaarden dáárvoor. Bovendien is dit formulier opgesteld door de gemeente Venlo en dus niet te beschouwen als een mededeling van Verkoper in dezen.
Voorts zijn in de overeenkomsten (gelijkluidende) bepalingen opgenomen over het gebruik van de kavels. Zo is vermeld dat het perceel waarvan de eigendom wordt verkregen is gelegen in een recreatiepark. Verder blijkt dat de kopers er nadrukkelijk op gewezen zijn dat zij de kavel slechts conform het bestemmingsplan kunnen gebruiken als standplaats voor een chalet aan te wenden voor recreatief gebruik zoals dat door het bevoegd gezag is toegestaan. In het bestemmingsplan staat de 120-dagen afwezigheidseis. In de koopovereenkomsten zelf is de 120-dagen afwezigheidseis niet opgenomen. Dit is te verklaren door het gegeven dat het bestemmingsplan kan wijzigen, waardoor ook de afwezigheidseis kan wijzigen (de periode van afwezigheid kan langer of korter worden, of de eis kan geheel vervallen).
Eindoordeel Hof
Naar het oordeel van het Hof heeft Verkoper door middel van de brochure en de bepalingen over het gebruik van de kavels in de overeenkomsten Kopers voldoende geïnformeerd over het concept van Camper Village. Daarmee heeft Verkoper aan zijn mededelingsplicht voldaan. Indien de informatie over publiekrechtelijke voorwaarden voor Kopers niet voldoende was, had van hen mogen worden verwacht dat zij zich daarover nader hadden laten informeren bij de gemeente Venlo. Het verwijt dat Kopers Verkoper maken over schending van de mededelingsplicht, valt bezien in de beschreven context in het niet bij de gebrekkige uitvoering van de eigen onderzoeksplicht, aldus het Hof.
Kortom: Kopers trekken hier aan het kortste eind. Persoonlijk kan ik me wel voorstellen dat de promotie van het concept Camper Village een beeld kan creëren van legale permanente bewoning, nu er onder meer letterlijk staat ‘vaste woonplek’. Maar misschien was er ook en beetje sprake van wishful thinking? Het Hof vindt in ieder geval dat Kopers beter hadden kunnen (en moeten) weten. Mochten de publiekrechtelijke voorwaarden van gebruik hen niet helemaal duidelijk zijn geweest, dan hadden zij hier nader onderzoek naar moeten doen.
Door Toos Verbaas
