Dennis van der Valk verkocht zijn aandelen in hotel Ara in Zwijndrecht aan zijn stiefbroer Bart van Breukelen. Volgens Dennis had Bart informatie verzwegen over plannen voor opvang van asielzoekers in het hotel, wat de waarde van het hotel en daarmee zijn aandelen zou hebben beïnvloed. De rechtbank Rotterdam oordeelde inmiddels (ECLI:NL:RBROT:2025:13814) dat hiervan geen sprake was.
Achtergrond van het conflict
Dennis en drie (half)zussen besluiten in 2023 hun belangen in het hotel te verkopen. Bart van Breukelen, die er al jaren de dagelijkse leiding heeft, wil samen met zijn moeder de volledige eigendom verkrijgen. De familie komt een vaste prijs overeen: 504.000 euro per aandelenpakket van 9 procent. Dennis accepteert die prijs en stelt geen aanvullende voorwaarden.
Rond dezelfde periode verkent Van Breukelen mogelijkheden om hotel Ara ter beschikking te stellen voor asielopvang. Na overleg met de gemeente en nadere gesprekken met het COA, leidt dit in april 2024 tot een driejarige huurovereenkomst met het COA voor de opvang van zo’n driehonderd asielzoekers.
Als die overeenkomst ter waarde van 21 miljoen euro bekend wordt, stelt Dennis dat zijn halfbroer hem had moeten informeren over de lopende verkenningen. Volgens hem verhoogt de COA-deal de waarde van het hotel aanzienlijk en had hij zijn aandelen nooit voor het afgesproken bedrag verkocht als hij hiervan op de hoogte was geweest.
Mededelingsplicht en dwaling
Dennis beroept zich op de mededelingsplicht bij transacties en stelt dat Bart relevante informatie heeft achtergehouden. Op basis van artikel 6:228 BW kan een overeenkomst worden vernietigd wanneer de ene partij door onjuiste veronderstellingen, veroorzaakt door de ander, tot een overeenkomst komt. Volgens Dennis is dit hier het geval.
De rechtbank ziet dat anders. Ten tijde van de verkoop waren er alleen oriënterende gesprekken met de gemeente en het COA. Er was nog geen deal, geen conceptovereenkomst en geen concrete toezegging. Volgens de rechter hoefde Van Breukelen deze vroege contacten daarom niet te melden. Bovendien kon Dennis weten dat COA-opvang in Van der Valk-hotels vaker voorkomt, waardoor de mogelijkheid van zo’n toekomstig huurcontract niet uit de lucht kwam vallen.
Ook het argument dat de aandelen niet eerlijk waren gewaardeerd, vond geen gehoor. Dennis had uit eigen beweging aangegeven te willen verkopen en ging akkoord met de prijs die binnen de familie was vastgesteld. Hij had geen verdere eisen en geen verdere vragen over de toekomstige exploitatie van het hotel gesteld.
Uitspraak
De rechtbank concludeert dat er geen sprake is van misleiding, dwaling of schending van de mededelingsplicht. De aandelenverkoop blijft in stand. Dennis van der Valk moet bovendien ruim 10.000 euro proceskosten aan Bart betalen.
Familiebedrijven en governance
Dat dit conflict binnen een familiebedrijf speelt, maakt het extra complex. In familieondernemingen lopen zakelijke en persoonlijke belangen vaak door elkaar. De ‘familieprijs’ die in goede harmonie wordt afgesproken, kan later aanleiding geven tot beschuldigingen van misleiding zodra marktontwikkelingen de waarde veranderen.
Een goed gestructureerde aandeelhoudersovereenkomst met duidelijke bepalingen over waarderingsmethodiek, informatieverstrekking en exitprocedures kan veel van dit soort geschillen voorkomen. Juist binnen familiebedrijven wordt dat belang vaak onderschat, omdat men vertrouwt op onderlinge relaties. Deze casus laat zien hoe kwetsbaar dat vertrouwen is wanneer commerciële belangen groot zijn.
Lessen voor de vastgoedpraktijk
De zaak rond het Van der Valk-hotel in Zwijndrecht is meer dan alleen een familieruzie. Ze illustreert hoe vastgoedtransacties juridisch kunnen ontsporen zodra commerciële, maatschappelijke en persoonlijke belangen door elkaar gaan lopen.
De belangrijkste lessen zijn:
- Zorg bij elke overdracht voor volledige disclosure van lopende of op handen zijnde contracten.
- Extra toekomstige cashflow betekent niet automatisch een structurele waardestijging.
- Familiedeals en ‘vriendenprijzen’ vragen om extra transparantie.
- Due diligence blijft cruciaal, ook bij ‘interne’ transacties.
Wilt u hierover meer weten, aarzel dan niet om met ons contact op te nemen.
