Regelmatig worden er uitspraken gepubliceerd over de samenloop van huur en zorg/begeleiding. Wanneer een woning wordt verhuurd in combinatie met zorgverlening/begeleiding, rijst de vraag welk element de boventoon voert: het wonen of de zorg/begeleiding. Dit onderscheid is van belang, want als zorg/begeleiding overheerst, geldt het huurrecht en is er dus geen huurbescherming. Ik bespreek hierna een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2024:9048). In deze zaak komt verhuurder op tegen een uitspraak van de Huurcommissie van 29 december 2023.
Feiten en standpunten
- Autismewoon.nl verhuurt vanaf 1 maart 2022 een woning aan Huurder. Tezelfdertijd sluit Huurder een woonbegeleidingsovereenkomst met Autismebegeleiding.nl. Beide contracten bevatten koppelbedingen: beëindiging van het ene contract leidt automatisch tot beëindiging van het andere contract.
- Huurder woont in een woongroep en Autismebegeleiding.nl biedt 24/7 zorg/begeleiding aan, waarbij de af te nemen hoeveelheid flexibel is. Stopt de zorg/begeleiding of is de Wlz indicatie van Huurder niet meer toereikend, dan moet Huurder de woning verlaten. Huurder heeft hier minimale begeleiding nodig.
- Op 10 augustus 2023 dient Huurder bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging in. De Huurcommissie verlaagt de huurprijs naar € 664,78 per maand per 1 juli 2023.
- Vervolgens stapt Autismewoon.nl naar de kantonrechter. Volgens Autismewoon.nl prevaleert het zorg/begeleidingsaspect en is de Huurcommissie onbevoegd. Huurder stelt dat de huur bepalend is doordat de zorg/begeleiding ondergeschikt is aan de huur.
Beoordeling/uitspraak kantonrechter
- De kantonrechter kwalificeert de rechtsrelatie als een gemengde overeenkomst: een combinatie van huur en zorg. Artikel 6:215 BW bepaalt dat in zo’n geval de regels van beide overeenkomsten naast elkaar gelden, tenzij deze niet verenigbaar zijn.
- Volgens de rechter zijn de huurprijsbepalingen niet onverenigbaar met de afspraken in de zorg/begeleidingsovereenkomst, zodat beide naast elkaar kunnen bestaan. Het huurrecht is dan ook gewoon van toepassing en de Huurcommissie bevoegd om op het verzoek van Huurder te beslissen.
- De rechter wijst de vorderingen van Autismewoon.nl af, stelt de huurprijs definitief vast op € 664,78 per maand vanaf 1 juli 2023 en veroordeelt Autismewoon.nl in de proceskosten.
Commentaar
Het criterium of het zorg/begeleidingsaspect overheersend is – en dus huurbescherming buiten spel staat – hangt af van de aard, strekking en feitelijke uitvoering van de overeenkomst(en). In de jurisprudentie zijn hiervoor al enige maatstaven ontwikkeld:
- Als de woning nodig is om de zorg/begeleiding te kunnen verlenen, is zorg/begeleiding eerder overheersend;
- Als het primaire doel van het contract/de samenhang tussen de contracten het verlenen van zorg/begeleiding is, dan geldt het zorgregime als overheersend;
- Als het huurcontract van tijdelijke duur is, dan duidt dit eerder op overheersende zorg/begeleiding;
- Betreft het verblijf binnen een instelling (woongroep?), dan is het zorg/begeleidingskarakter sterker;
- Is de zorg/begeleiding intensief en omvangrijk, dan wijst dit op de dominantie van zorg/begeleiding boven wonen;
- Als de zorg/begeleidingsinstelling beslist over toewijzing, beëindiging en gebruik, dan is het zorg/begeleidingsaspect sneller overheersend.
Als je deze maatstaven toepast op de onderhavige casus dan had de kantonrechter voor hetzelfde geld ook kunnen oordelen dat zorg/begeleiding hier overheersend is. De woning lijkt immers a) nodig om de zorg/begeleiding te kunnen verlenen b) het primaire doel van de woonbegeleiding/bewoning is het verlenen van zorg/begeleiding, waarop de contracten ook zijn afgestemd c) de huurovereenkomst is van tijdelijke duur d) de begeleiding vindt plaats binnen een woongroep van gelijkgezinden en e) Autismewoon.nl beslist over toewijzing, beëindiging en gebruik van de woning.
In dat geval had de Huurcommissie zich onbevoegd moeten verklaren en was huurverlaging niet aan de orde geweest. De grens tussen huur en zorg/begeleiding blijft in de praktijk dun en sterk afhankelijk van de concrete omstandigheden. Voor verhuurders en zorgaanbieders/begeleiders is het daarom belangrijk om bij het opstellen van contracten zorgvuldig te bepalen wat het primaire doel van de afspraken is – wonen of zorg/begeleiding, zeker als sprake is van commerciële dienstverlening.
Heeft uw vragen over de samenloop van huur en zorg/begeleiding ? Wij denken graag met u mee.
