Het wetsvoorstel ‘Wet passende huurcontracten’ is 1 juli 2026 in internetconsultatie gegaan. Met dit voorstel wil het kabinet een einde maken aan het grootschalige en oneigenlijke gebruik van huurovereenkomsten ‘naar zijn aard van korte duur’ en de huurbescherming voor kwetsbare huurders — waaronder arbeidsmigranten, expats en internationale studenten — wezenlijk verbeteren. Tegelijkertijd wil de wetgever passende tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk houden waar dat maatschappelijk noodzakelijk is.
De directe aanleiding is tweeledig. Enerzijds adviseerde het ‘Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten’ in 2020 dat arbeidsmigranten een zelfstandige huurovereenkomst, dus niet afhankelijk van hun werkgever voor woonruimte, en huur(prijs)bescherming moeten krijgen. Anderzijds heeft de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 – zoals verwacht – geleid tot meer short-stay- en logiesconstructies om de huurbescherming te omzeilen.
De belangrijkste wijzigingen:
- De meest ingrijpende maatregel is de begrenzing van huurcontracten ‘naar zijn aard van korte duur’ tot maximaal 30 nachten. Huur vanaf 30 nachten valt per definitie onder het reguliere huurrecht, inclusief huur(prijs)bescherming, wettelijke opzegtermijnen en de regels over servicekosten. Als een verlenging de totale huurperiode van 30 nachten overschrijdt, wordt deze aangemerkt als huur voor onbepaalde tijd. Om zogeheten draaideurconstructies te voorkomen, geldt de optelregel per bouwkundige eenheid: opeenvolgende huurovereenkomsten met dezelfde huurder voor woonruimten in dezelfde bouwkundige eenheid worden bij elkaar opgeteld.
- Daarnaast introduceert het wetsvoorstel de mogelijkheid om arbeidsmigranten een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar aan te bieden met huur(prijs)bescherming, mits de woning voldoet aan de Roemer-norm: een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m², minimaal 15 m² leefruimte per persoon en alle voorzieningen onder één dak.
- Ook wordt voorgesteld om de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten voor studenten te verruimen.
- Voorts wordt een nieuwe opzeggingsgrond toegevoegd voor verhuurders die tevens werkgever zijn en woonruimte verhuren op het eigen bedrijfsterrein. De werkgever kan de huurovereenkomst opzeggen, nadat de arbeidsrelatie is geëindigd, mits de woonruimte nodig is voor een opvolgende eigen werknemer.
- Tot slot komt de opzeggingsgrond voor flexwoningen bij afloop van een tijdelijke omgevingsvergunning te vallen onder “dringend eigen gebruik” en – naast zelfstandige woonruimte – uitgebreid naar onzelfstandige woonruimten.
Overgangsrecht?
Belangrijk aandachtspunt is dat het wetsvoorstel geen overgangsrecht kent. De nieuwe regels gelden dus per direct voor zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten. Voor verhuurders die gebruik maken van short-stay-, expathuisvesting of huisvesting van internationale werknemers kan dit ingrijpende gevolgen hebben. Zodra namelijk de grens van 30 nachten wordt bereikt, geldt volledige huurbescherming — ongeacht het label dat de verhuurder aan het contract geeft en ongeacht de publiekrechtelijke bestemming van de locatie.
Vooruitkijken
Het wetsvoorstel bevindt zich nu in de consultatiefase en kan dus nog wijzigen. Toch is dit voor verhuurders hét moment om bestaande huurcontracten en verhuurmodellen kritisch tegen het licht te houden. Wie tijdig anticipeert op de voorgenomen wijzigingen, voorkomt verrassingen zodra de nieuwe regels in werking treden.
Heeft u vragen over de gevolgen van het wetsvoorstel voor uw verhuurpraktijk of wilt u beoordelen of uw huidige huurcontracten toekomstbestendig zijn? Wij denken graag met u mee.
