Momenteel is dit een actueel onderwerp. De temperaturen liegen er niet om. Alles warmt op en zo ook woningen, maar wanneer is die warmte zo erg dat er sprake is van een “hittewoning” (gebrek)?
Bij de beoordeling of warmteoverlast in een woning kwalificeert als een gebrek, kijkt de Huurcommissie bij nieuwbouwwoningen (gebouwd op of na 1 januari 2021) naar de TOjuli-norm (= Temperatuuroverschrijding in juli). Deze norm geeft het risico op temperatuuroverschrijding aan. De grenswaarde is vastgesteld op 1,20: hoe hoger dit getal, des te groter het risico op oververhitting. Het is aan huurder om relevante feiten en omstandigheden aan te voeren ter onderbouwing van warmteoverlast (o.a. overleggen TOjuli-berekening). Verhuurder kan dit op haar beurt weerleggen met bijv. een andere TOjuli-berekening of een GTO-uren berekening.
Voorheen werden verzoeken inzake oververhitting met betrekking tot bestaande niet door de Huurcommissie in behandeling genomen. Sinds 1 juli 2026 (zie nieuwe gebrekenboek versie juli 2026) neemt de Huurcommissie dergelijke verzoeken wel in behandeling. Een objectieve norm om warmteoverlast vast te stellen bij bestaande bouw (gebouwd voor 1 januari 2021) is er echter nog niet, maar de verwachting is dat vanaf halverwege 2027 ook hiervoor een hittenorm komt.
De huurder dient – zowel bij nieuwbouwwoningen als bij bestaande woningen – bij aanvang van de Huurcommissieprocedure de gestelde warmteoverlast aan te tonen. De aan te leveren informatie dient onder meer te bestaan uit een ingevulde Huurcommissie-vragenlijst, het energielabel (indien beschikbaar), een deskundige rapport (met daarin de TOjuli norm), foto’s van de thermosstaat en/of een GTO-berekening. Voor warmteoverlast in bestaande bouw moet de huurder met nog meer informatie komen.
Vervolgens wordt tijdens een regiezitting bekeken of er al voldoende informatie is. Zo ja, dan wordt de zaak verder behandeld en volgt uitspraak. Zo nee, dan wordt een onderzoeker langs gestuurd, die een rapport opmaakt. Daarna volgt opnieuw een zitting. Wordt de woning als hittewoning aangemerkt, dan kan de huur tot 40% van de geldende huurprijs worden verlaagd gedurende de periode dat sprake is van derving huurgenot.
Anticipeer dus bij nieuwbouw, verbouw- of renovatieplannen van uw huurwoningen op mogelijke warmteoverlast en onderzoek welke maatregelen (zonwering, ventilatie, isolatie etc.) nodig zijn om ervoor te zorgen dat de TOjuli-score in ieder geval onder de 1,20 blijft. Vergeet niet goed te documenteren welke voorzieningen u aanbrengt. Wie nu investeert in hittebestendige maatregelen, voorkomt problemen later.
Heeft u vragen over de gevolgen van hittestress voor uw portefeuille? Neem gerust contact met mij op via sophie.van.der.louw@hyslegal.com of 06-23872393.
