De gemeente Beesel heeft onlangs een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op bedrijventerrein Maasveld en een aangrenzend agrarisch perceel. Daarmee wil de gemeente meer grip krijgen op de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Volgens haar past het bedrijventerrein niet langer binnen het gewenste ruimtelijke beeld.
De voorkeur gaat uit naar transformatie naar recreatie en mogelijk woningbouw. Voor vastgoedprofessionals is zo’n besluit interessant, omdat het direct raakt aan de waarde, verhandelbaarheid en ontwikkelingsmogelijkheden van vastgoed. In deze bijdrage bespreek ik de juridische en praktische implicaties van het voorkeursrecht en wat dit betekent voor grondeigenaren, beleggers en ontwikkelaars.
Wat is een gemeentelijk voorkeursrecht?
Een gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet houdt in dat eigenaren hun grond eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden als zij willen verkopen. De gemeente krijgt daarmee dus een eerste recht van koop. Een eigenaar mag pas aan een derde verkopen als de gemeente haar voorkeursrecht niet (tijdig) uitoefent, of daar geen marktconforme prijs voor betaald. Zolang de eigenaar niet verkoopt, verandert de situatie dus ook niet.
De gemeente Beesel heeft nu een voorlopig voorkeursrecht gevestigd. Zo’n besluit wordt genomen door het college van burgemeester en wethouders en heeft onmiddellijke werking, maar geldt slechts voor drie maanden. Binnen die periode moet de gemeenteraad een nieuwe voorkeursrechtbeschikking nemen, om het voorkeursrecht te laten voortbestaan. Het (definitieve) voorkeursrecht geldt dan maximaal drie of vijf jaar. In bepaalde gevallen kan dit nog worden verlengd.
Juridische achtergrond en zorgvuldigheidseisen
Het voorkeursrecht kan worden gebruikt ter verwezenlijking van gemeentelijk grondbeleid, en ter voorkoming van grondspeculatie. De gemeente kan zodoende ook zonder grondeigendom de regie nemen over ontwikkelgebieden. Een gemeente kan alleen een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie:
- waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedeeld of toegedacht, én
- waarvan het huidige gebruik afwijkt van die toegedeelde of toegedachte functie.
Dat kan gaan om woningbouw, bedrijvigheid, natuurontwikkeling of – zoals hier – recreatie. De feitelijke grondslag van het voorkeursrecht kan blijken uit de voorkeursrechtbeschikking zelf, het omgevingsplan, een omgevingsvisie of een programma (als bedoeld in artikel 3.5 Omgevingswet).
Daarnaast gelden strikte vormvereisten. De bekendmaking moet correct plaatsvinden, de eigenaren moeten tijdig worden geïnformeerd en de kadastrale begrenzing moet nauwkeurig zijn vastgelegd. Fouten in die procedure raken de geldigheid van het voorkeursrecht.
Gevolgen voor eigenaren en marktpartijen
De gevolgen van een voorkeursrecht voor de getroffen eigenaren zijn aanzienlijk. Zodra het recht van kracht is, vervalt de vrijheid om zonder tussenkomst van de gemeente te verkopen. Ook onderhandelingen met derden worden in feite onmogelijk, tenzij de gemeente afziet van haar rechten. Ook transacties die niet direct een verkoop van grond inhouden, zoals het overdragen van aandelen in een vastgoedvennootschap of het vestigen van een erfpachtrecht, kunnen niet plaatsvinden zonder medewerking van de gemeente. Dat vraagt dus om alertheid bij het structureren van vastgoeddeals.
Strategische en praktische overwegingen
Voor vastgoedeigenaren is het belangrijk om tijdig te signaleren wanneer een gemeente overweegt een voorkeursrecht te vestigen, maar dat is vaak lastig. De vestiging van een voorkeursrecht wordt in het geheim voorbereid, maar soms gaan daar beleidsstukken of openbare besluiten aan vooraf, zoals een voorbereidingsbesluit of een ontwerpomgevingsvisie. In die fase kan het raadzaam zijn om met de gemeente in dialoog te gaan.
Bij lopende of geplande transacties is het verstandig om contractuele afspraken te maken voor het geval een voorkeursrecht wordt gevestigd, bijvoorbeeld de mogelijkheid om het contract te ontbinden. Het kan ook raadzaam zijn om een eerste recht van koop in het kadaster in te schrijven, indien de verwachting is dat de gemeente een voorkeursrecht wil gaan vestigen. Dat eerste recht van koop prevaleert dan (tijdelijk) boven een later gevestigd voorkeursrecht. Ook in de due diligence-fase is mogelijk aandacht nodig voor voorkeursrechten.
Daarnaast is het goed te beseffen dat een voorkeursrecht geen voorbode is van onteigening. Het is vooral bedoeld als een regie-instrument, geen dwangmiddel. Toch kan het de eerste stap zijn naar een gemeentelijke herontwikkeling. Wie actief is in gebieden met veranderende beleidsvisies, doet er goed aan die ontwikkelingen te volgen, zeker nu de Omgevingswet gemeenten meer samenhangend beleid laat voeren over ruimte, milieu, natuur, gezondheid, veiligheid, wonen en economie.
Tot slot
Er zijn veel voorbeelden van gemeenten die gebruikmaken van het voorkeursrecht om regie te nemen over gebiedsontwikkelingen of andere transformaties. Voor vastgoedprofessionals betekent dat aan de ene kant meer voorspelbaarheid in gemeentelijke plannen, maar aan de andere kant ook een beperking in marktwerking en flexibiliteit. De kunst is om die spanning te begrijpen en er strategisch op in te spelen.
Wie in het gebied Maasveld actief is, doet er verstandig aan om de publicatie van het nog te nemen raadsbesluit nauwlettend te volgen. Mocht het voorkeursrecht definitief worden, dan zal de herontwikkeling van het gebied niet langer uitsluitend door de markt, maar in belangrijke mate onder gemeentelijke regie plaatsvinden. Dat is op zichzelf geen ongebruikelijke ontwikkeling, maar wel een ontwikkeling die vraagt om juridische scherpte en strategisch inzicht.
Heeft u naar aanleiding van deze bijdrage nog vragen? Neem dan contact op met Patrick Dijkink via patrick.dijkink@hyslegal.com of 06 – 13 94 47 23
