Er zijn diverse bouwgarantieregelingen, zoals Woningborg, SWK en BouwGarant. Ook al verschillen deze onderling enigszins, ze beogen bescherming te bieden aan een koper van een nieuwbouwwoning tegen faillissement van het bouwbedrijf. Onlangs is er een uitspraak (ECLI:NL:RBDHA:2019:12270) van de rechtbank Den Haag verschenen waarin duidelijk wordt dat deze zekerheid zo zijn grenzen kent.
Kopers van een nieuwbouwcomplex hadden aannemingsovereenkomsten gesloten met een aannemer. Deze aannemer beschikte over een BouwGarant Keurmerk. Dit keurmerk wordt toegekend door Stichting Bouwgarant, welke stichting is opgericht door het Nederlands Verbond van Ondernemers in de Bouwnijverheid.
Om het BouwGarant keurmerk te krijgen en te behouden wordt de aannemer periodiek beoordeeld op diverse punten. Zo wordt onder meer gecontroleerd of de aannemer over de juiste diploma’s beschikt, aan diverse kwaliteitseisen voldoet, op een juiste manier offreert, op een juiste manier meer en minderwerk berekent, en de juiste procedures volgt bij oplevering. Ook wordt de aannemer getoetst op kredietwaardigheid. Daartoe had Bouwgarant een kredietinformatierapport bij Graydon opgevraagd.
Maar met alleen het keurmerk hebben de kopers nog geen afbouwgarantie. Als een opdrachtgever ervoor kiest om een project te laten uitvoeren door een aannemersbedrijf dat voorzien is van het keurmerk, dan biedt Bouwgarant de mogelijkheid om gebruik te maken van een aantal extra verzekeringen. Bouwgarant sluit een door de opdrachtgever gewenste verzekering af namens een achterliggende verzekering. De premie wordt door Bouwgarant geïnd en deze wordt normaal gesproken verdisconteerd in de aanneemsom.
In de aanneemovereenkomsten van de kopers (eisers) was bepaald dat de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten wordt afgesloten. Deze verzekering voorzag volgens de bij de aannemingsovereenkomst behorende algemene voorwaarden in “een verzekerde garantie om te bevorderen dat de werken van deelnemers voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk en het Bouwbesluit”.
Stichting Bouwgarant heeft op 24 oktober 2014 de waarborgcertificaten, die dienen als bewijs van verzekering, voor de verschillende appartementen verstrekt. De bouw is vervolgens gestart in februari 2015. In september 2015 ging de aannemer failliet. Van de totale bouwsom van circa 2,8 miljoen euro was op dat moment 20% voldaan. Er was dus nog 2,24 miljoen euro over.
Het benodigde bedrag om het project te laten voltooien bleek echter circa 3,5 miljoen euro te zijn. Veel meer dus dan de 2,24 miljoen die nog over was. Bovendien bleek dat het overeengekomen betalingsschema voorliep op de stand van het werk. Er was al 20% betaald maar er was minder dan 20% van het werk gereed. Er zat dus een element van voorfinanciering in de betalingsafspraken.
Op grond van de Nieuwbouwgarantieregeling heeft de verzekeraar ongeveer EUR 560.000 uitgekeerd (zijnde 20% van de oorspronkelijke aanneemsom). Kopers zijn dus flink het schip in gegaan
De kopers wilden alle schade van Bouwgarant vergoed krijgen. Zij stelden onder meer dat Bouwgarant onrechtmatig heeft gehandeld door de aannemer het keurmerk te verstrekken, en daarmee de indruk te wekken dat de aannemer kredietwaardig was.
De rechtbank komt tot het oordeel er geen sprake is van onjuiste of misleidende informatie. Over de wijze waarop Bouwgarant de kredietwaardigheid van de aannemer heeft beoordeeld bevat het vonnis geen eindoordeel, het inschakelen van een extern bureau daarvoor is op zich niet onjuist. De kopers mogen wel hun stellingen nader onderbouwen om te bewijzen dat de aannemer ten tijde van het verstrekken van het keurmerk al technisch failliet was. Als dat lukt, zou kunnen dat Bouwgarant zijn zorgplicht heeft geschonden. Dat moet dus nog blijken.
Wel geeft de rechtbank een andere opening voor de kopers: het gegeven dat het termijnschema een financieringselement bevat, maakt dat de eisen die aan de kredietwaardigheid van de aannemer en/of aan het aan te bieden verzekeringsproduct gesteld moeten worden zwaarder moeten zijn. Dit betekent dat Bouwgarant mogelijk onzorgvuldig heeft gehandeld door het betalingsschema goed te keuren in combinatie met verzekerde bedrag. Ik ben benieuwd wat de rechtbank na verdere bewijsvoering zal oordelen.
Conclusie
Hoe hoger het bedrag is dat kopers vooruit moeten betalen, des te meer zekerheid en zorgvuldigheid moet een garantie-instituut betrachten. Ook als er sprake is van een gelimiteerd verzekerd bedrag dan is de nodige extra waakzaamheid vereist. Immers, als een waarborgregeling niet of nauwelijks meer biedt dan terugbetaling van een voorgeschoten bedrag, heeft het als afbouwgarantie geen waarde.
Niet elke waarborgregeling biedt dus een volledige afbouwgarantie. Let daarom bij het aangaan van een aannemingsovereenkomst met garantiewaarborgregeling goed op of de geboden zekerheid wel voldoende is. In een krappe markt voor bouwprojecten stijgt het risico navenant.
Rob van Duivenboden, 18 februari 2020
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
