In september van dit jaar is er een interessante uitspraak van het Gerechtshof Den Haag uit 2018 gepubliceerd. Daaruit blijkt dat een overeenkomst om in onderhandeling te treden over de bouw van 240 woningen door de opdrachtgever kon worden afgebroken omdat er sprake was van onvoorziene omstandigheden.
Het komt maar zelden voor dat als de ene contractpartij nakoming vordert, de andere partij onder die nakoming kan uitkomen met een beroep op onvoorziene omstandigheden.
In de kern ging het in deze zaak in hoger beroep om de vraag of de woningcorporatie (contractueel dan wel buitencontractueel) gehouden was om met de aannemer in onderhandeling te treden over de bouw van 240 woningen en (na bereikte overeenstemming) voor deze bouw aan de aannemer opdracht te geven.
Als verweer tegen het standpunt dat zij gehouden was om door te onderhandelen en opdracht te geven voor de bouw, voerde de corporatie aan dat zich onvoorziene omstandigheden hadden voorgedaan, te weten:
- het was feitelijk onmogelijk om een locatie of project aan te dragen waarin 240 woningen gebouwd konden worden;
- de marktomstandigheden waren ondertussen (na de oplevering van de 60 woningen in 2010) sterk gewijzigd als gevolg van de kredietcrisis, de economische recessie en het ineenstorten van de huizenmarkt;
- de mogelijkheden van de corporatie werden beperkt door nieuwe regelgeving. Zo was er de (komst van) de Wet verhuurdersheffing, die met ingang van 1 januari 2013 een nieuwe belasting introduceerde waardoor woningcorporaties de belastingdruk zagen toenemen en daarmee de investeringsruimte zagen afnemen. Daarnaast werd de Woningwet herzien (indiening wetsvoorstel in 2011; inwerkingtreding 1 juli 2015) waardoor woningcorporaties werden beperkt in hun (commerciële) activiteiten; woningcorporaties hebben op die herziening gepreludeerd, waardoor nieuwe woningbouw goeddeels stil kwam te liggen.
Het Hof is van oordeel dat de aannemer deze stellingen inhoudelijk onvoldoende heeft betwist. Het Hof concludeert dat deze omstandigheden vanwege het ontbreken van een inhoudelijke betwisting, in rechte als vaststaand moeten worden beschouwd. De drie onvoorziene omstandigheden – ieder op zichzelf genomen alsook tezamen – brengen naar het oordeel van het Hof mee dat de corporatie niet langer gehouden was verder te onderhandelen over de beoogde opdracht voor de 240 woningen; deze omstandigheden rechtvaardigen het afbreken van de onderhandelingen; van de corporatie kon in redelijkheid niet worden gevergd dat zij verder zou onderhandelen nu duidelijk was geworden dat zij gelet op deze omstandigheden geen opdracht kon geven voor de 240 woningen.
De vorderingen van de aannemer werden afgewezen.
Waren deze omstandigheden aangevoerd om een bestaande overeenkomst op grond van artikel 6:258 BW (gedeeltelijk) te ontbinden, dan was dit zeer waarschijnlijk niet succesvol geweest. Bij een beroep op dat artikel moet het gaan om een omstandigheid waarin de overeenkomst niet heeft voorzien, en waarbij ook nog als voorwaarde geldt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de overeenkomst ongewijzigd voortduurt. Dit is een zware toets.
Over het algemeen zijn economische omstandigheden en wetswijzigingen geen gronden om (zonder schadeplichtig te worden) een overeenkomst te ontbinden. In geval van wetswijzigingen wordt veelal overwogen dat de consequenties van de wijzigingen ten aanzien van wie deze gelden, voor zijn of haar rekening en risico dienen te blijven. Hier speelt wel mee of degene die zich geconfronteerd ziet met een wetswijziging hier nog op kan anticiperen en maatregelen kan nemen. In het geval van de Woningwet kon dat zeker, er gold een overgangsregeling voor reeds aangegane verplichtingen in het kader van niet-DAEB investeringen.
In dit arrest ging het niet om het ontbinden van een bestaande overeenkomst, maar werd een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden om te rechtvaardigen dat de onderhandelingen waren afgebroken en de corporatie niet overging tot het geven van de opdracht aan de aannemer. Uit dit arrest blijkt dat bij de beoordeling of het afbreken van onderhandelingen gerechtvaardigd was gezien onvoorziene omstandigheden die zich voordeden, een lichtere maatstaf wordt gehanteerd. Het is de vraag of de uitkomst anders was geweest als de aannemer de omstandigheden inhoudelijk (beter) had betwist.
Barbara Schuijlenburg, 29 oktober 2019
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
