Er is weer nieuws in de discussie over welke kosten verhuurders aan huurders via de servicekosten in rekening mogen brengen voor de levering van warmte.
In het Acantus arrest uit 2019 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat een verhuurder alleen kosten van warmteverbruik aan huurders in rekening mag brengen via de servicekosten. Andere kosten, de zogenaamde kapitaals- en onderhoudslasten van de installatie mochten niet via de servicekosten worden doorberekend. Deze kosten worden geacht in de kale huurprijs te zijn verdisconteerd.
In een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland is daar verdere invulling aan gegeven. Het ging in deze zaak om een geschil tussen een woningcorporatie en een huurder. De woningcorporatie had de kosten voor warmtelevering over de jaren 2015 en 2016 vastgesteld op circa EUR 5.000. Dit bedrag was (iets) lager dan de maximumprijzen zoals die door de Autoriteit Consumenten en Markt (ACM) waren vastgesteld. Daarmee werd voldaan aan de eisen van de Warmtewet. zoals die op dat moment gold alsmede aan het Besluit Servicekosten, aldus de woningcorporatie Bijzonder was dat de kostprijs van de geleverde warmte niet op het niveau van de specifieke installatie was berekend, maar dat de corporatie voor al haar afnemers, zowel voor de vaste als de variabele kosten een gelijk tarief hanteert.
De huurder legde de zaak voor aan de huurcommissie, die oordeelde dat de corporatie ten hoogste de daadwerkelijke kosten mag doorberekenen en dat het hanteren van een vaste prijs voor haar hele bezit niet toelaatbaar is. De betalingsverplichting van de huurder werd verlaagd naar totaal circa EUR 3.700. De corporatie was het hiermee oneens en stelde beroep in bij de kantonrechter. De kantonrechter stelt de huurder in het gelijk en volgt de volgende redenering.
Eerst stelt de kantonrechter vast dat er sprake is van tegenstrijdigheid tussen het huurrecht en de Warmtewet zoals die op dat moment gold. Door onder de maximumprijzen te blijven voldeed de corporatie aan de Warmtewet. Uit art 7:259 lid 1 BW volgt namelijk dat de verhuurder de warmte moet afrekenen in overeenstemming met de wettelijke voorschriften en met hetgeen als een redelijke vergoeding moet worden beschouwd. Hieruit moet worden afgeleid dat huurder de werkelijke door de verhuurder gemaakte kosten verschuldigd is en in elk geval niet meer dan dat, aldus de kantonrechter. Ook kapitaals- en onderhoudslasten mogen niet worden doorberekend in de servicekosten. De andersluidende regeling in het Besluit Servicekosten is in strijd met de (hogere) wettelijke regel van art. 7:237 BW.
Per 1 juli 2019 is de Warmtewet niet meer van toepassing op warmteleveranciers die tevens verhuurder zijn. De corporatie stelt dat dit op het moment van vaststelling van de betreffende afrekeningen nog niet te voorzien was. Volgens de kantonrechter was in 2015 en 2016 al duidelijk dat er sprake was van tegenstrijdige regelingen en van knelpunten en anticipeert – in navolging van het Acantus arrest op de gewijzigde wetgeving.
Dat betekent dat de woningcorporatie de verbruikskosten voor de warmtelevering per complex moet afrekenen en zij de kosten voor afschrijving en onderhoud van de verwarmingsinstallaties niet via de servicekosten in rekening kan brengen.
Het is begrijpelijk dat in geval van tegenstrijdige regelgeving de rechter kiest voor bescherming van de consument. Een vervelend gevolg is dat een woningcorporatie de rekening krijgt gepresenteerd voor een weeffout in de regelgeving. Ik denk dat er behoefte is aan een praktisch stelsel, waarin – naast bescherming van consumenten – verhuurders voldoende perspectief hebben om hun investeringen in warmteproductie en/of andere duurzaam bevorderende installaties, terug te verdienen.
Rob van Duivenboden, 26 augustus 2020
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
