In de bouw- en vastgoedpraktijk wordt regelmatig gebruik gemaakt van bouwteams. Deze zijn bedoeld om gelijktijdig ‘te rekenen en te tekenen’. Voor aannemers kan het aantrekkelijk zijn om mee te doen in bouwteams omdat daarmee de kans groter is dat er ook een bouwopdracht kan worden binnengesleept. Voor opdrachtgevers zijn bouwteams aantrekkelijk omdat er al tijdens het ontwerpproces blijkt of het ontwerp (goedkoper) uitvoerbaar is en wat de aanneemsom zal zijn. Bouwteamovereenkomsten zijn er echter in vele soorten en maten en niet alle deelnemers zijn zich altijd volledig bewust van hun rol en de betekenis van de afspraken. In de praktijk leiden deze dan ook niet zelden tot verwarring en discussie en staan zo sinds jaar en dag garant voor een gestage stroom aan juridische geschillen. Zo ook in de casus in deze uitspraak van de rechtbank Rotterdam.
De casus in het kort
Opdrachtgevers willen op een nog aan te kopen kavel een woning laten bouwen, inclusief een bedrijfsmatige fotostudio. Zij hebben zelf een schets gemaakt en willen van de architect horen of hun wensen te realiseren zijn binnen het maximale budget van EUR 370.000 inclusief BTW. De architect betrekt er een bouwbedrijf bij en laat alvast ‘over de duim’ calculeren. De conclusie is dat het mogelijk is, maar met uitsluiting van een aantal kostbare posten, zoals het Turks stoombad en het onderheide buitenterras. Op basis van deze indicatie sluiten zij een bouwteamovereenkomst. De opdrachtgevers sluiten bovendien alvast de koopovereenkomst voor de grond. Het zal niet verbazen dat de ramingen van het bouwbedrijf het maximale budget flink overschrijden. Maar de architect ziet wel kansen om het budget te halen. De architect krijgt daarom groen licht om alvast de omgevingsvergunning voor de bouw aan te vragen, aangezien hij er vertrouwen in heeft dat het budget wordt gehaald. Het lukt de aannemer uiteindelijk niet om de aanneemsom binnen het budget te krijgen. De levering van de grond wordt geannuleerd, wat de opdrachtgevers op een boete komt te staan van EUR 21.500, en de leges van ruim EUR 14.500 zijn inmiddels ook betaald. Opdrachtgevers eisen compensatie van zowel de aannemer als van de architect.
Geen prijsgarantie
De aannemer en de architect wordt tevergeefs verweten dat zij met de allereerste inschatting al hebben toegezegd het project binnen het maximale budget te zullen bouwen. De rechtbank gaat daar niet in mee. Naar onze mening terecht, want evident is dat een eerste grove inschatting geen prijstoezegging kan zijn. Te minder, nu een bouwteamovereenkomst is gesloten, die nou juist bedoeld is om inzicht te krijgen in het benodigde budget.
Te snel vergunning aangevraagd
De rechtbank neemt de architect echter wel kwalijk dat hij prematuur de vergunning heeft aangevraagd. Hij had voorzichtiger moeten zijn omdat het op het moment van de aanvraag bepaald onzeker was of het budget gehaald zou worden, hetgeen dus achteraf ook niet zo bleek te zijn. Er waren op het moment van de aanvraag al twee ramingen flink boven budget uitgevallen, dus het vertrouwen dat het verschil wel even weggepoetst kon worden was niet gefundeerd. Dit terwijl dit vertrouwen van de architect voor de opdrachtgever voorwaarde was voor groen licht voor de aanvraag.
Beperking van aansprakelijkheid helpt architect niet
De architect heeft in algemene voorwaarden zijn aansprakelijkheid beperkt. In de veel gebruikte DNR kan aansprakelijkheid worden beperkt tot het honorarium voor de opdracht, maar uit het vonnis van de rechtbank blijkt niet of dat de toepasselijke voorwaarden zijn. Denkbaar is dat in dit geval aansprakelijkheid geheel was uitgesloten.
De rechtbank oordeelt dat de aansprakelijkheidsbeperking in dit geval heeft te gelden als een onredelijk bezwarend beding. Het maakt daarbij niet uit of de opdrachtgevers als consumenten of als zakelijke partij optrad. Indien de opdrachtgevers niet aangemerkt zouden mogen worden als consument (als bedoeld in art. 6:236 BW), dan acht de rechtbank het exoneratiebeding nog steeds onredelijk bezwarend. Alsdan niet op basis van specifieke consumentenbeschermende bepalingen (de zwarte en de grijze lijst), maar op basis van de open norm ex art. 6:233 sub a BW. Hierin wordt bepaald dat een beding in de algemene voorwaarden vernietigbaar is als dit onredelijk bezwarend is. De hoedanigheid van consument is daarvoor geen voorwaarde. De rechtbank komt tot dit oordeel op basis van de zogeheten ‘reflexwerking’.
De architect moet zodoende de bouwleges vergoeden. De opdrachtgevers claimden ook de boete voor de geannuleerde koop en het in hun ogen ten onrechte betaalde honorarium. Maar dát ging de rechtbank echter wat te ver. De koop was weliswaar ook te vroeg gesloten, maar dat was de beslissing van de opdrachtgevers zelf, toen er ook nog geen ramingen onder het bouwteam waren afgegeven. Het honorarium was bovendien terecht betaald (minus EUR 250 voor het aanvragen van de vergunning) want het ontwerp van de architect was op zich niet ondeugdelijk.
Los ervan dat deze uitspraak illustratief is voor het juridische mijnenveld van een bouwteam, is van belang te beseffen dat een aansprakelijkheidsbeperking van de architect niet altijd stand zal houden. Ook niet als het een zakelijke opdrachtgever is.
Ronald Hogewind, 22 januari 2021
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
