De woningcorporatie Ieder1 uit Deventer onderzoekt of een deel van haar vierhonderd garageboxen kan worden omgebouwd tot woningen van ongeveer 40 m². De gedachte is eenvoudig: garageboxen worden nauwelijks meer gebruikt waarvoor ze ooit zijn gebouwd, terwijl de vraag naar betaalbare huurwoningen enorm is. Met flexwoningen in bestaande wijken wil de corporatie de wachttijd helpen verkorten.
Toch blijkt deze oplossing minder eenvoudig dan het klinkt. Juridische en praktische obstakels liggen op de loer. Garageboxen zijn planologisch lang niet altijd geschikt om nu al voor bewoning te mogen worden gebruikt. Voor een dergelijke functiewijziging is politiek draagvlak nodig van de gemeente, die zal moeten beoordelen of een functiewijziging ruimtelijk aanvaardbaar is met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat vergt onderzoek naar (o.a.) de toenemende verkeers- en parkeerdruk, geluid, (externe) veiligheid en milieueffecten. Zeker in dichtbebouwde wijken kan dat een uitdaging zijn. Daarbij is ook relevant of de functiewijziging tijdelijk- of permanent van aard moet zijn.
Daarnaast dient de corporatie ook daadwerkelijk te kunnen beschikken over de garageboxen. Eventueel lopende huurcontracten moeten kunnen worden beëindigd, wat niet altijd eenvoudig zal zijn, met name indien de garagebox onderdeel is van een huurcontract woonruimte.
Technische eisen
Daar komt bij dat garageboxen bijna nooit aan de technische eisen voor woningen voldoen. Veel boxen zijn donker, slecht geïsoleerd en hebben geen aansluitingen voor riolering of ventilatie. Ook andere bouwtechnische eisen kunnen roet in het eten gooien, zoals daglichtoetreding, eisen aan de maatvoering (oppervlakte en plafondhoogte), brandveiligheid etcetera. Voor een gezonde woonruimte is vaak een vrijwel volledige herbouw nodig. Dat maakt de vraag relevant of de investering opweegt tegen de opbrengst, zeker bij sociale huur.
Toch heeft het idee ook potentie. Het opnieuw benutten van garageboxen kan een kans zijn om meer woningen te maken zonder extra ruimtebeslag. Maar alleen als de locatie, het ontwerp en de omgeving daarvoor geschikt zijn.
Vooral een signaal
De verkenning van Ieder1 is daarom vooral een signaal: corporaties moeten creatief zijn, maar met bewustzijn voor praktische en juridische beperkingen. De komende tijd moet blijken waar garageboxen daadwerkelijk kunnen worden omgebouwd tot leefbare, betaalbare woningen.
Wilt u meer weten over de mogelijkheden om garages om te bouwen naar woonruimte, neem dan gerust contact op met Patrick Dijkink via 06 – 13 94 47 23 of patrick.dijkink@hyslegal.com
—
