Stel je voor: je koopt een nieuwbouwappartement in Amsterdam voor €879.000 . Champagne open, dozen uitpakken – en dan druppelt het plafond. Niet één keer, maar jarenlang. In januari 2024 hing er letterlijk een plastic opvangbak in de woonkamer. In het najaar van 2024 viel door het lekkende water meerdere keren de stroom uit. Per juni 2026 is de lekkage nog steeds niet verholpen. Welkom bij het vonnis van de Rechtbank Amsterdam van 10 juni 2026.
De boete die maar bleef lopen
In de koopovereenkomst stond een contractuele boete van €219,75 per kalenderdag bij te late oplevering . Na jaren van vruchteloos melden sloten partijen in mei 2022 een vaststellingsovereenkomst: de boete loopt door tot de datum van herstel van de lekkage, welke datum partijen samen zouden vaststellen. Het vinden en verhelpen van de oorzaak was kennelijk zo ingewikkeld dat de de lekkage bleeft voortduren, en de teller tikte rustig door naar ruim €400.000.
Amvests verweer: creatief, maar kansloos
Amvest betoogde dat de boete enkel verschuldigd was zolang de lekkage de woning onbewoonbaar maakte – en omdat de kopers er al woonden, was de boete al lang gestopt. De rechtbank was kort: nergens in de vaststellingsovereenkomst staat iets over onbewoonbaarheid, Amvest wist dat de kopers er al in woonden , en als je iets wilt koppelen aan onbewoonbaarheid, dan moet je dat als professionele partij gewoon opschrijven. Dat had Amvest niet gedaan. Eigen schuld, dikke boete.
Matiging: de nooduitgang die dichtbleef
Dan het juridisch interessantste verweer: matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW. In theorie kan de rechter ingrijpen als toepassing van een boetebeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Maar de lat ligt bewust hoog. De Hoge Raad hanteert een strenge maatstaf: terughoudendheid is het uitgangspunt, omdat partijen de boete nu eenmaal contractueel zijn overeengekomen en het boetebeding zekerheid en prikkel moet bieden.
Bij die afweging spelen meerdere factoren een rol: de verhouding tussen de boete en de werkelijke schade, de vraag of de schuldenaar überhaupt verwijt treft, en de omstandigheden waaronder de overeenkomst tot stand kwam. En precies daar wringt de schoen voor Amvest – want dit is geen gewone overeenkomst. Dit is een vaststellingsovereenkomst, gesloten met bijstand van advocaten aan beide zijden , door een professionele projectontwikkelaar, om een lopend geschil te beëindigen.
Dat maakt een wezenlijk verschil. De rechtbank kent groot gewicht toe aan de tekst van zo’n overeenkomst juist omdat beide partijen zich lieten bijstaan door advocaten die over elke zinsnede onderhandelden. Een professionele partij die met willens en wetens akkoord gaat met een boete van €219,75 per dag, kan later moeilijk komen klagen dat dat bedrag toch wat hoog uitpakt. De boete had bovendien geen puur punitief karakter, maar diende als prikkel tot herstel – en als je die prikkel jarenlang negeert, is de opgelopen hoogte geen verrassing maar een eigen keuze.
De rechtbank wees matiging dan ook resoluut af : het resultaat mag pijnlijk zijn voor Amvest, maar buitensporig of onaanvaardbaar is het niet.
De les
Een boetebeding is geen decoratie. Het is een juridische metronoom die tikt totdat het probleem is opgelost – en bij een vaststellingsovereenkomst, gesloten door professionals met juridische bijstand, is de ruimte om achteraf terug te krabbelen minimaal. Amvest betaalt de rekening: een boete van €219,75 per dag gerekend tot de dag dat de lekkage daadwerkelijk was opgelost.
De plastic opvangbak in de woonkamer kost inmiddels meer dan een gemiddeld huis.
