Er is in Nederland weinig zo geschikt voor een jarenlang slepend conflict als de erfgrens. Maar wat als het begon met een vriendelijk verzoek? “Hé buurman, mag ik een klein stukje van jouw grond gebruiken voor mijn aanbouw?” En de buurman zegt: “Ja hoor, geen punt.” Geen vuiltje aan de lucht, totdat dertig jaar later een nieuwe eigenaar met een meetlint en een graafmachine de boel wil rechttrekken.
Dat is precies wat speelde in een recent vonnis van de Rechtbank Rotterdam. De uitkomst van het vonnis wijkt op een interessante manier af van wat de meeste juristen zouden verwachten.
De situatie: een aanbouw van baksteen én goede bedoelingen
In de jaren negentig bouwde de toenmalige eigenaar van een woning in Ouddorp een aanbouw tegen zijn huis aan. De aanbouw bleek een klein stukje over de kadastrale erfgrens te staan, op de grond van zijn buurman. Die buurman had dat destijds prima gevonden: “Ga je gang.” Geen papieren, geen contract, gewoon een handshake tussen mensen die op goede voet met elkaar stonden.
Jaren gingen voorbij. De buurman verkocht zijn perceel aan een vastgoedbedrijf, dat vervolgens een bedrijfsverzamelgebouw neerzette en op een dag besloot die onofficiële situatie ongedaan te maken. In 2024 haalde het bedrijf eigenmachtig de schutting weg, bestraatte de omstreden strook grond en beschadigde daarbij de kamperfoelie en de dakgoot van de buren. Dat was het startschot voor een rechtszaak.
De standaardregel: toestemming = pech gehad
Alleen een bezitter kan zich op verjaring beroepen. In het Nederlandse recht geldt een duidelijke hoofdregel: wie iets met toestemming van de eigenaar gebruikt, is geen bezitter. Hij is een houder — een tijdelijke oppasser die de zaak beheert namens de eigenaar. En een houder kan nooit door verjaring eigenaar worden, want verjaring vereist nu eenmaal bezit: het houden van een goed voor zichzelf, met de pretentie rechthebbende te zijn.
Even een juridisch uitstapje: het interversieverbod
En hier komt een beginsel om de hoek kijken dat in menige burenruzie de doorslag geeft: het interversieverbod.
De wet zegt het zo: wie begonnen is met houden voor een ander — krachtens een rechtsverhouding — gaat daarmee door totdat er iets wezenlijks verandert. Een houder kan zijn positie niet eenzijdig omzetten in bezit. Stilletjes besluiten dat je voortaan voor jezelf houdt, telt juridisch niet.
Verandering is wél mogelijk, maar dan moet er iets concreets gebeuren: ofwel doet de eigenaar zelf een handeling waarmee hij de rechtsverhouding beëindigt, ofwel spreekt de houder het recht van de eigenaar uitdrukkelijk en openlijk tegen — niet in gedachten, maar naar buiten toe zichtbaar. Rechters zijn hier streng in.
De ratio is eenvoudig maar rechtvaardig: een eigenaar moet kunnen merken dat zijn positie wordt aangevochten. Het zou onverteerbaar zijn als je je eigendom kon verliezen puur omdat je destijds aardig was geweest.
Waarom deze uitspraak afwijkt: toestemming ≠ altijd houderschap
De Rechtbank Rotterdam koos in dit geval echter een andere route — en dat is juridisch opmerkelijk.
De rechter erkende dat het interversieverbod in beginsel van toepassing leek: er was immers toestemming gegeven, wat normaal gesproken de start markeert van houderschap. Maar de rechter hield de feiten tegen het licht en concludeerde dat hier in werkelijkheid geen rechtsverhouding was die houderschap kon funderen. Er was geen huurcontract, geen bruikleen, geen afspraak over teruglevering. Helemaal niets. De buurman had simpelweg “ja” gezegd op een verzoek om een stukje grond te gebruiken voor een permanente bakstenen aanbouw — een uitbreiding die van meet af aan duidelijk nooit meer zou worden teruggedraaid.
En dáár zat de crux. De rechtbank zei in feite: als je instemt met het gebruik van jouw grond voor de bouw van een stenen-aanbouw die vastgeklonken zit aan iemands woning, en je maakt geen enkel voorbehoud over teruggave, dan aanvaard je eigenlijk — stilzwijgend maar onmiskenbaar — dat die ander die grond als zijn eigendom beschouwt. De toestemming omvatte als het ware de inbezitneming zelf.
Dit is een genuanceerde maar wezenlijke nuance. Normaal gesproken breekt toestemming het bezit. Hier oordeelde de rechter dat de toestemming, gezien de specifieke omstandigheden, de inbezitneming juist bevestigde in plaats van uitsloot.
De coniferenhaag als bewijs van bezit
Er was nog een tweede kwestie: de strook grond naast de aanbouw. Die was al decennialang afgescheiden door een coniferenhaag — en later een schutting — die over de erfgrens stond.
Het vastgoedbedrijf voerde aan dat die haag niet écht gesloten was: er zou een opening hebben gezeten tussen het einde van de haag en de zijgevel van de aanbouw. Volgens het bedrijf betekende dit dat de buurman niet het exclusief gebruik had van deze strook, daardoor geen bezitter en dus ook geen eigenaar kon zijn
De Hoge Raad had al eerder uitdrukkelijk bepaald dat ontoegankelijkheid wél van belang kan zijn bij de beoordeling van inbezitneming, maar daarvoor niet beslissend is. De rechter vond in deze zaak dat er wel sprake was van bezit. Waar het om gaat, is of uit de feitelijke situatie naar buiten toe ontegenzeggelijk kan worden afgeleid dat de buurman zich daadwerkelijk als eigenaar voordeed. En dat was hier zo: die haag sloot optisch aan op de zijgevel van de aanbouw, liep in een rechte lijn door naar de achtertuin, en straalde uit dat dit het privédomein van de buren was.
Andere rechters kunnen tot andere conclusies komen op grond van de feiten van het geval. Daar wordt soms wél zwaarder geleund op de toegankelijkheidseis. Hof ‘s-Hertogenbosch oordeelde eerder dat een lage erfafscheiding onvoldoende is voor bezit “omdat die de toegang niet voldoende belemmert”. En de Rechtbank Den Haag wees in september 2025 het beroep op bezit af bij een schapengaasafscheiding, omdat dat gaas niet duurzaam met de grond was verenigd, eenvoudig verwijderbaar was, en bovendien primair was geplaatst om kinderen weg te houden van het water — niet om eigendom af te bakenen.
De slotsom: vriendelijkheid kan je dertig jaar later grondeigendom kosten
De rechtbank oordeelde hier dat de buurman eigenaar was van zowel de grond onder de aanbouw als de aangrenzende strook met de schutting en voorheen de haag. Het vastgoedbedrijf moest die grond ontruimen, de bestrating verwijderen, meewerken aan een nieuwe scheidsmuur, en de schade vergoeden inclusief de verpletterde kamperfoelie en de beschadigde dakgoot.
De les voor het vastgoedbedrijf, en eigenlijk voor iedereen die een perceel koopt waar al dertig jaar lang iemands aanbouw op staat: doe een grensreconstructie vóór je koopt, en besef dat een langdurige feitelijke situatie — ook al is die ooit met toestemming ontstaan — rechtsgevolgen kan hebben die op papier niet zichtbaar zijn.
En voor de buurman die destijds zo vriendelijk “ja” zei: misschien had hij er beter aan gedaan om dat schriftelijk vast te leggen — al was het maar met een briefje op de keukentafel. Want zijn vriendelijke houding kwam zijn rechtsopvolger, dertig jaar later, duur te staan.
Meer weten?
Wilt u meer weten over eigendomsverkrijging van grond door verjaring? Neem dan contact op met Ronald Hogewind via ronald.hogewind@hyslegal.com of 06 – 53 66 44 80
