Gemeenten ontwikkelen in toenemende mate actieplannen om middenhuur te stimuleren. Een van de middelen is het opleggen van nadere eisen in overeenkomsten die zij met vastgoedpartijen aangaan. Wanneer kan een gemeente zoiets via een overeenkomst afdwingen en wanneer stuit dat op de grenzen van haar bevoegdheid? Daarover gaat deze blog.
Het middenhuursegment betreft huurwoningen met een huur tussen EUR 720 (de liberalisatiegrens) en EUR 950 tot EUR 1.050 (afhankelijk van de gemeente). Huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar te weinig voor een duurdere vrije sectorwoning, zijn op middenhuur aangewezen. Althans als zij niet willen of kunnen kopen. Gemeenten vinden het om sociaal-economische redenen wenselijk dat er meer middenhuur komt. Sommige gemeenten willen het middenhuursegment zelfs verregaand reguleren, in die zin dat zij ook willen bepalen hoe hoog de aanvangshuur mag zijn, gekoppeld aan (soms niets anders dan) de oppervlakte van de woningen. En ook of het object daarna verkocht mag worden en zo ja aan wie, en welke inkomenseisen de verhuurder mag stellen. De gemeente Utrecht heeft bijvoorbeeld het Actieprogramma Middenhuur vastgesteld, waarin randvoorwaarden zijn opgenomen die vastgoedpartijen als klemmend kunnen ervaren. Het zijn immers vrije sector huurwoningen.
Uitgangspunt: als je als verhuurder met de gemeente vrijwillig een overeenkomst aangaat, dan ben je daaraan normaal gesproken gebonden. Ook als het gaat om verregaande regulering van middenhuur. Niemand kan je immers dwingen tot zo’n overeenkomst. Maar wat nu als de gemeente deze eisen oplegt in het kader van wijziging van de planologische bestemming van een object tot wonen? Mag de gemeente dan nadere eisen stellen in een anterieure overeenkomst over middenhuur en ben je als initiatiefnemer daaraan gebonden?
Gemeenten zijn monopolisten op planologisch beleid. Het aanwijzen van percentages “middenhuur” in een bestemmingsplan is sinds enige tijd mogelijk, evenals de aanwijzing van specifieke aantallen en locaties in een exploitatieplan. Hierover zou een gemeente zonder problemen contractuele afspraken mogen maken. Maar verdergaande regulering, zoals het vastleggen van de verhouding tussen oppervlakte en huurprijs, is via deze wettelijke instrumenten juist níet mogelijk. Dus als een gemeente dat dan wel via een anterieure overeenkomst wil afdwingen, rijzen de volgende vragen:
- Gebruikt de gemeente haar planologische bevoegdheid niet voor een ander doel dan waarvoor deze is gegeven (détournement de pouvoir), namelijk niet voor ruimtelijk relevant beleid maar voor woningmarktbeleid in de vrije sector; iets wat sinds de invoering van de huurliberalisatiegrens eigenlijk niet meer kan?
- Mag een gemeente verdergaande regulering via een anterieure overeenkomst opleggen, terwijl dit niet mogelijk is via bestemmingsplan en exploitatieplan?
- Gegeven het gemeentelijke monopolie wordt een initiatiefnemer dan in feite niet gedwongen het door hem ongewenste contract aan te gaan? Is er dan nog wel contractsvrijheid?
Het lijkt mij dat een gemeente die zo scherp aan de wind vaart, juridisch risico neemt. Het is niet ondenkbaar dat een rechter vroeg of laat zal oordelen dat de gemeente haar bevoegdheid misbruikt of dat de wettelijke mogelijkheden aldus op een onaanvaardbare wijze worden doorkruist. Op dit moment (november 2019) zijn er nog geen rechterlijke uitspraken over dit specifieke onderwerp bekend. Het lijkt mij echter dat dat niet al te lang zal duren. Gemeenten hechten kennelijk groot belang aan verdere regulering en voor initiatiefnemers blijft middenhuur nog altijd een lucratief marktgebied. Zij ontmoeten elkaar dus in de frontlinie. Wapengekletter en nieuwe jurisprudentie gegarandeerd!
Ronald Hogewind, 23 oktober 2019
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
