In artikel 7:220 lid 5 BW is bepaald dat een verhuurder – in beginsel – verplicht is om een forfaitaire verhuiskostenvergoeding aan de huurder te voldoen van (nu) EUR 6.253,00 als de huurder genoodzaakt is te verhuizen wegens renovatiewerkzaamheden. Als sprake is van dringende werkzaamheden dan geldt deze verplichting niet.
In maart 2019 begonnen werkzaamheden aan bijna 400 appartementen in drie flatgebouwen te Zwijndrecht van woningcorporatie Trivire om deze te verduurzamen en te renoveren. Het betrof een renovatie in bewoonde staat, waar alle bewoners ruim tevoren van in kennis waren gesteld en meer dan 70 procent akkoord was gegaan. Ook Benzakour, de huurder in kwestie, had zijn handtekening gezet.
Daar bewoners niet hoefden te verhuizen, plaatste de corporatie bij de flats douchecabines (voor bewoners wiens badkamer werd aangepakt), kregen huurders een gasstelletje met gasfles om te koken als de keuken onderhanden werd genomen en werd een chemisch toilet geplaatst. Ook werd het meubilair stofvrij afgedekt. De omstandigheden deden denken aan een vluchtelingenkamp, waarbij het vooral voor gezinnen met kinderen een ware beproeving werd, aldus huurder.
De (geluids-)overlast was zelfs zodanig erg, dat de huurder, een schrijver die thuis werkt, niet normaal zijn werk kon doen. Toen huurder hierover klaagde, werd hem gezegd dat hij kon werken in de voor bewoners neergezette huiskamer cabine tussen de flats. Dat bood echter geen oplossing, daar hij daar ook geen rust had, omdat mensen daar in en uitliepen. Hij vond dan ook dat hij recht had op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.
Toen de corporatie dit weigerde, besloot huurder de corporatie in rechte te betrekken. In januari 2020 diende de zaak bij het kantongerecht in Rotterdam. Huurder betoogde dat hij maandenlang niet thuis had kunnen werken en had moeten uitwijken naar woningen van vrienden en familie. Hij was er ook niet aan ontkomen om af en toe een hotelkamer te huren.
De kantonrechter deed op 14 mei 2020 uitspraak en stelde huurder volledig in het gelijk door hem een reguliere verhuisvergoeding van 6095 euro toe te wijzen. Volgens de rechter had de corporatie het begrip ‘in bewoonde staat’ niet goed uitgelegd. Weliswaar had huurder maar tien dagen overlast in zijn eigen appartement gehad, maar bij elkaar tien maanden in het lawaai gezeten. Die mate van overlast werd volgens de rechter niet gedekt door de formulering ‘in bewoonde staat’. De corporatie werd voorts verweten niet coöperatief te zijn geweest.
In eerste instantie vatte de corporatie het verlies sportief op en onderkende zij dat de huurder een alternatieve werkplek had moeten worden aangeboden. Inmiddels heeft de corporatie evenwel hoger beroep aangetekend bij het Gerechtshof Den Haag, omdat deze zaak grote impact kan hebben op alle projecten van de corporatie en zelfs de gehele corporatiesector. Het feit namelijk dat de vergoeding in de gegeven omstandigheden wordt gegeven aan een individuele huurder binnen een duurzaamheids/renovatieproject, zou kunnen betekenen dat woningcorporaties in de toekomst hoge extra kosten kunnen verwachten bij dit soort projecten. Veel geld, dat hard nodig is om de projecten zelf te kunnen realiseren.
In een gesprek zei Trivire nog steeds te vinden dat ze thuiswerkenden een alternatief moet bieden. Wel vraagt het management zich af of 6095 euro een correct bedrag is en of thuiswerkende huurders een alternatieve werkplek mogen weigeren, om dan vervolgens die 6095 euro te claimen. Ook is volgens Trivire niet duidelijk wat een ‘passende werkplek‘ is.
Op 4 augustus 2020 deed het Gerechtshof Den Haag in een andere procedure een uitspraak, waarin wordt ingegaan op de vraag wanneer een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding.
In het desbetreffende geval duurden de renovatie- en dringende werkzaamheden aan het complex ongeveer 5 maanden, waarvan 3 weken in de woning van de huurder. Vanwege deze werkzaamheden moest de huurder drie weken in een door verhuurder aangeboden nabij gelegen logeerwoning verblijven, die volledig was ingericht en gestoffeerd. De huurder hoefde enkel persoonlijke spullen mee te nemen. De overige spullen konden tijdens de werkzaamheden in de woning achterblijven. Voor de hinder en het ongemak ontving de huurder van verhuurder een ongeriefvergoeding van € 450,00, wat de huurder te weinig vond.
Hij meende recht te hebben op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van destijds EUR 5.892,00. De kantonrechter wees de vordering van de huurder af, waarop deze in hoger beroep ging. De huurder stelde zich op het standpunt dat (i) sprake was van renovatie en (ii) verhuizing vanwege de renovatie noodzakelijk was.
Het Gerechtshof was het eens met de kantonrechter en bekrachtigde diens vonnis.
Volgens het Hof konden de renovatiewerkzaamheden (isolatie grondvloer, werkzaamheden aan mechanische ventilatie, installatie HR-ketel en aanbrengen nieuwe kozijnen met HR++ glas) in 2 werkdagen worden uitgevoerd en was het hiervoor niet noodzakelijk de woning te verlaten, te meer daar de vloerisolatie van buitenaf gebeurde.
Met de dringende werkzaamheden (verwijdering asbest, vernieuwing keuken, badkamer en toilet alsmede vervanging deuren) was de meeste tijd gemoeid.
Voorts overwoog het Hof dat in casu geen sprake was van een “verhuizing” in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Daarbij is van belang dat de huurder:
(i) de huisraad voor zijn huishouding niet naar een andere woning heeft verplaatst;
(ii) geen daadwerkelijke verhuis- of (her)inrichtingskosten heeft gemaakt;
(ii) drie weken is verbleven in een volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning, waarbij huurder slechts enkele persoonlijke spullen heeft meegenomen en de overige spullen in de woning zijn achtergebleven.
In het onderhavige geval was dus geen sprake van een verhuizing, maar van een logeerpartij.
Gelet op deze uitspraak van het Hof Den Haag zal de huurder in de Trivire zaak allereerst moeten aantonen dat verhuizing noodzakelijk was (wat in zijn specifieke geval misschien wel zo was), maar ook dat er daadwerkelijk sprake is van “verhuizing”. Dat laatste lijkt mij niet het geval, nu de huisraad van de schrijvende huurder niet naar een andere woning is verplaatst, het erop lijkt dat er geen daadwerkelijke verhuis- en of inrichtingskosten zijn gemaakt en hij voor verblijf bij vrienden en/of hotel slechts enkele persoonlijke spullen heeft meegenomen om daar als het ware tijdelijk te werken/logeren.
Vorenstaande neemt echter niet weg dat de huurder misschien wel recht heeft op huurvermindering en/of schadevergoeding wegens zodanige overlast dat sprake was van een gebrek aan het gehuurde. De mate van aantasting van het huurgenot en de hoogte van de schadevergoeding zal huurder wel moeten aantonen.
Gerbrand Osinga, 1 oktober 2020
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
