202104.26
0
3

De invloed van TVL op huurkorting

Onlangs heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Enschede, een interessant vonnis in kort geding gewezen. Hierin wordt de ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) niet bij de omzet betrokken, maar bij de hoogte van de huur.

Uitspraak

In dit vonnis van 8 april 2021 overweegt de voorzieningenrechter onder meer – zie ook eerdere jurisprudentie – dat de Corona crisis (en de in dat verband genomen beperkende maatregelen) dient te worden aangemerkt als “onvoorziene omstandigheden”.

Deze onvoorziene omstandigheden leiden tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de onderhavige huurovereenkomst en zijn van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verhuurder ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst nog mag verwachten. Nu geen van partijen ten aanzien van deze onvoorziene omstandigheden een verwijt kan worden gemaakt, ligt het in beginsel voor de hand om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen.

Wat is dan dit financiële nadeel en hoe dient deze pijn tussen partijen te worden verdeeld?

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), een overheidssubsidie, bij de verdeling van het financiële nadeel dient te worden betrokken. Deze tegemoetkoming is in het leven geroepen om ondernemers te ondersteunen bij de voldoening van hun vaste lasten, waarvan huur meestal de belangrijkste post vormt, zo ook hier. De vraag is evenwel hoe de TVL in de verdeling van de pijn moet worden meegenomen.

De TVL is opgedeeld in kwartalen, waarbij het in deze casus om TVL Q1 en Q2 van 2021 gaat. Het subsidiepercentage was tot en met 31 december 2020 50% (dan wel 70% bij 100% omzetverlies). Met ingang van 1 januari 2021 is het percentage TVL Q1 opgehoogd naar 85% en bij TVL Q2 is dit zelfs 100%.

In eerdere uitspraken had de rechtbank Amsterdam reeds geoordeeld dat de TVL in de berekening moet worden meegenomen door deze bij de omzet op te tellen. Ten gevolge hiervan is het omzetverlies lager en dus ook de huurprijskorting, nu daarvoor de maatstaf: percentage omzetverlies gedeeld door 2 wordt gehanteerd.   

Volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel zijn er evenwel ook argumenten om de TVL-vergoeding bij de hoogte van de huur te betrekken in plaats van de omzet, met name nu het subsidiepercentage sedert begin dit jaar fors is uitgebreid. De voorzieningenrechter oordeelt dan ook dat nu voor TVL Q1 85% van de huur wordt vergoed, 15% van de huur geldt als te verdelen pijn.  Voor TVL Q2 heeft huurder geen recht op huurkorting, omdat de tegemoetkoming voor deze periode 100% bedraagt, aldus de voorzieningenrechter.

De voorzieningenrechter vindt uiteindelijk deze laatste berekeningswijze het meest rechtvaardig en acht een huurvermindering van 6% (80% omzetverlies : 2 x 15%) over Q1 2021 en geen huurvermindering over Q2 2021 een redelijke uitkomst.

Commentaar

De TVL is in het leven geroepen ter dekking van de vaste lasten, waaronder de huur. De hoogte van de TVL Q1 2021 wordt als volgt bepaald: normale omzet x omzetverlies in % x aandeel vaste lasten in % x 85%. Voor vaststelling van het omzetverlies wordt de normale omzet (hier: Q1 2019) vergeleken met de verwachte omzet van Q1 in 2021.

Voor bepaling van de vaste lasten worden branchegegevens van het CBS gebruikt, dus niet de werkelijke vaste lasten van de huurder. Zo bedraagt het aandeel van de vaste lasten voor de horeca 25%.

Hier komt dan een bedrag uit, waarvan 85% uitgekeerd (= subsidiepercentage Q1 2021).

Voorbeeld: Stel dat een horecabedrijf een omzet in Q1 2019 heeft van EUR 200.000,00 en dit in Q1 2021 naar EUR 60.000,00 is gezakt, dan bedraagt het omzetverlies EUR 140.000,00 (70%). 25% van dit bedrag is EUR 35.000,00, zodat de TVL subsidie voor Q1 2021 (= 85%) EUR 29.750,00 bedraagt. In eerste instantie wordt hiervan 80% als voorschot uitgekeerd, dus EUR 23.800,00.

Vervolgens dient te worden vastgesteld welk percentage van deze vaste lasten in 2020 huurpenningen betrof. Stel dat dit 65% is, dan heeft de huurder van de overheid EUR 15.470,00 aan tegemoetkoming voor de huur ontvangen. Indien de werkelijke huur EUR 20.000,00 per kwartaal zou bedragen, dan komt de huurder EUR 4.530,00 te kort, bijna 25%.

Als verhuurder en huurder de pijn delen, heeft huurder in dit voorbeeld dus recht op ca. 12,5% huurkorting.

Ook wij denken – net als de voorzieningenrechter – dat de TVL vergoeding moet worden betrokken bij de hoogte van de huur en niet de omzet.

Echter, de berekeningswijze van deze voorzieningenrechter lijkt niet juist te zijn, nu is verzuimd het huuraandeel in de vaste lasten te bepalen en er geen rekening mee is gehouden dat de huurder eerst een voorschot van 80% ontvangt. Voorts betekent een hogere TVL, een lagere NOW, nu de TVL bij de berekening van de omzet in het kader van de NOW erbij wordt opgeteld. Wij hebben begrepen dat elke euro extra TVL ongeveer EUR 0,20 eurocent minder aan NOW inhoudt.

Kortom, het is vrij lastig de huurkorting over het eerste en tweede kwartaal van 2021 te bepalen!

Gerbrand Osinga, 26 april 2021

Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *