I
n het kader van leegstandbeheer passeren in de praktijk vele contract vormen de revue met betrekking tot tijdelijk gebruik van vastgoed. Maar welke vorm voldoet nu eigenlijk?
Vastgoedeigenaren willen enerzijds dat het risico op kraak/vernieling etc. wordt voorkomen, maar anderzijds de flexibiliteit behouden met betrekking tot beëindiging van het gebruik. Zij willen zelf kunnen bepalen hoe en wanneer het gebruik daadwerkelijk eindigt. Bij de (ver)huur van zowel woonruimte als kantoor- en middenstandsbedrijfsruimte ligt wettelijke huurbescherming op de loer. Teneinde het risico te voorkomen dat gebruikers tegen de wil van eigenaren blijven zitten, wordt veelal gekozen voor het sluiten van een bruikleenovereenkomst. Is dit zonder risico?
Vastgoedeigenaren willen enerzijds dat het risico op kraak/vernieling etc. wordt voorkomen, maar anderzijds de flexibiliteit behouden met betrekking tot beëindiging van het gebruik. Zij willen zelf kunnen bepalen hoe en wanneer het gebruik daadwerkelijk eindigt. Bij de (ver)huur van zowel woonruimte als kantoor- en middenstandsbedrijfsruimte ligt wettelijke huurbescherming op de loer. Teneinde het risico te voorkomen dat gebruikers tegen de wil van eigenaren blijven zitten, wordt veelal gekozen voor het sluiten van een bruikleenovereenkomst. Is dit zonder risico?
Tegenprestatie
Veelal is de gebruiker bij bruikleen toch wel een vergoeding voor onkosten/lasten verschuldigd aan de pandeigenaar. Die vergoeding wordt dan veelal toegeschreven aan bemiddelingskosten, administratief beheer, algemene dienstverlening (communicatie), bewakings-/storingsdiensten etc. Meer dan eens ontstaat discussie of die vergoeding wel of niet ook (deels) kwalificeert als een tegenprestatie voor het gebruik, zodat sprake is van huur. Uit de rechtspraak kan worden afgeleid dat kosten van bemiddeling of beheer alsook kosten voor het ge- en verbruik van nutsvoorzieningen niet direct leiden tot de conclusie dat sprake is van huur. Immers, dat zijn geen kosten die direct in verband staan met een tegenprestatie voor het gebruik, omdat die kosten ook niet gemaakt zouden worden als de onroerende zaak leeg zou staan.
Als sprake is van een gebruiksvergoeding met een symbolisch karakter hoeft ook niet direct aangenomen te worden dat sprake is van huur. De Hoge Raad verstaat onder ‘symbolisch’: “van elke reële betekenis ontbloot”. Zelf vind ik de omschrijving van een vergoeding met een symbolisch karakter nogal arbitrair. Waar ligt de grens of een vergoeding wel of niet van enig gewicht is?
Wat voor de één nog wel symbolisch is, is dat voor de ander namelijk niet.
Op voorhand is dus niet altijd eenvoudig vast te stellen of een (onkosten)vergoeding (deels) zal kwalificeren als een tegenprestatie. Het is zaak goed te omschrijven, waarvoor de vergoeding wordt betaald. Indien de vergoeding uitstijgt boven de daadwerkelijke gebruikskosten (nutsvoorzieningen etc.), dan loop je het risico dat dit wordt gezien als een “tegenprestatie”, tenzij sprake is van een symbolische vergoeding voor het gebruik van de ruimte.
Kortom
Bruikleen is dus niet risicoloos als een (onkosten)vergoeding aan de gebruiker in rekening wordt gebracht. Lering die in ieder geval getrokken kan worden uit de vele jurisprudentie op dit vlak is dat alles valt en staat met een goede omschrijving en onderbouwing van alle componenten van de (onkosten)vergoeding. Slaagt men hierin niet, dan loopt men het risico dat een tegenprestatie wordt aangenomen en dus sprake is van huur.
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
